Müügilepingus elamu varjatud puudused
Ostsime elamu 2025. aasta novembris ja kolisime sisse 2025. aasta detsembris. 2026. aasta suvel alustasime remondiga ning tööde käigus avastasime mitmeid puudusi, mida maja ostmisel tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud võimalik tuvastada. Kõige tõsisem avastus oli teisel korrusel, kus vahelae/põrandakonstruktsiooni puittaladel on tulekahjustuse jäljed ning kahjustatud on ka soojustus. Lisaks esineb vett ja niiskust maja ning terrassi all, tehnoruumis tundub vundament olevat niiske ning oleme avastanud varjatud puudusi elektrisüsteemis. 2026. aasta augustis avastasime, et köögi aknad ja esiku lagi lasevad vihmavett sisse. Samuti esines muid puudusi, näiteks värav ei avanenud. Lepingus on sätestatud, et ostja ostab kinnisvara seisukorras „nagu on“ („as is“) ning müüja ei vastuta võimalike varjatud puuduste eest, millest müüja ei olnud ega pidanud olema teadlik. Samuti on lepingus märgitud, et elamu seisukord vastab elamu vanusele, elamu vajab uuendamist viimistluse osas, fassaad ei ole renoveeritud ning „teise korruse põrand vajab uuendamist“. Kodutehnika ja muu varustus on märgitud kasutatud seisukorras. Soovime teada, kas vaatamata „as is“ tingimusele võib müüja vastutada juhul, kui puudused olid olemas juba müügi ajal ning müüja teadis või pidi neist teadma, kuid ei avaldanud neid meile. Kas teise korruse tulekahjustused ja konstruktsioonikahjustused, niiskus- ja veekahjustused, elektrisüsteemi puudused ning lekked võivad olla varjatud puudused? Kas märge, et teise korruse põrand „vajab uuendamist“, vabastab müüja vastutusest ka varjatud konstruktsioonikahjustuste eest? Milliseid tõendeid peaksime koguma ja kas enne remondi jätkamist tuleks tellida ehitusekspertiis? Milliseid nõudeid saaksime müüjale esitada ning kuidas peaksime müüjatest puudustest ametlikult teavitama?
See juhtum on üsna keeruline ja võib olla tõsiste tagajärgedega, kuid selles artiklis ei saa puuduliku info tõttu ammendavat vastust anda. Olukorra lahendus sõltub paljudest asjaoludest, sh elamu ehitusaastast, samuti sellest, millistes elamu seisundit puudutavates küsimustes pooled läbirääkimisi pidasid, millele oli müügilepingus nende tahe suunatud, miks pidasid pooled vajalikuks kirjeldada elamu seisundit nii nagu see oli jne.
Üldistatuna võib märkida järgmist: lepinguõigust reguleerib võlaõigusseadus (VÕS), mille kohaselt peavad pooled teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama (VÕS § 14). Kuna müüja pidi kohustuse täitmisel lähtuma hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat, siis seetõttu ei saa ainuüksi lepingus kokkulepitud elamu seisundi kirjeldus „nagu see on“ olla müüja vastutusest vabastamise aluseks.
Juhul, kui ostja leiab, et müüja on avastatud puuduste osas vastutav, peab ostja arvestama: 1) elamu ehitamise ja võimalike renoveerimiste aegu. Kui elamu püstitati juba aastaid tagasi, siis ei saa ostja eeldada, et elamu kõik osad on samas seisundis nagu äsja püstitatud elamu osad. Näiteks aastaid vana elektrisüsteemi osas võis olla ostjale ettenähtav, et see vajab uuendamist; 2) kõigist ilmnenud puudustest tuleb müüjale teatada mõistliku aja jooksul (VÕS § 220). Seega 2026.a suvel ilmnenud puuduste kohta peab olema teade müüjale juba esitatud; 3) ostja peab koguma tõendeid puuduste kohta, ostja peab kõik puudused fikseerima, tegema detailseid fotosid ja videoid koos kuupäevadega. Ostja peamiseks tõendiks on nõuetele vastav ehitusekspertiisi akt, mille alusel vaatab kõik puudused üle, neid kirjeldab ja hindab ehitusekspert, samuti hindab puuduste tekke põhjusi, ohtlikkust ja mõju. Ekspert saab hinnata, kas puudused olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal ja kas olid märgatavad ilma konstruktsioone avamata. Ekspert saab määrata ka puuduse kordategemise maksumuse; 4) puudusi ja nende tekkepõhjusi tuleb analüüsida. Näiteks oleks vaja teada, miks hakkasid köögi aknad ja esiku lagi vihmavett sisse laskma alles 2026.a augustikuus ja milline asjaolu võis seda põhjustada. Tulekahjustuse jälgedega teisel korruse vahelae puittalade osas on vaja teada, et kas tulekahju on mõjutanud puittalade kandevõimet, kas kandevõime on ohtlikult kadunud jne. Müügilepingu toodud viide, et põrand „vajab uuendamist“, ei mõjuta puittalade seisundit.
Üldiselt tuleks puuduste avastamisel ehitustööd kahjustatud piirkondades peatada ja säilitada algne avastamisaegne olukord. Puudused tuleb fikseerida, läbi viia ehitusekspertiis. Vastavalt ekspertiisi tulemusele võivad varjatud puudusteks olla teise korruse talade tulekahjustused, vundamendi ja konstruktsioonide niiskuskahjustused, sissejooksev vihmavesi jne, need võivad mõjutavad elamu ohutust, sihtotstarbelist kasutamist ja väärtust. Kuid näiteks mitteavanev värav ei pruugi olla varjatud puudus, kuna see oli tavapärase ülevaatuse käigus ostmise ajal nähtav ja kontrollitav.
Kui ekspertiisi käigus tuvastatakse, et müüja võib olla puuduste eest vastutav, siis saab müüja suhtes kohaldada VÕS §-s 101 olevaid õiguskaitsevahendeid, sh ostuhinna alandamine vastavalt eksperdi poolt määratud väärtustele; kahju hüvitamine kantavate remondikulude ja eksperdi tasude osas; müügilepingust taganemine siis, kui puudused on nii olulised, et elamu on elamiskõlbmatu ja remondikulud on ebamõistlikult suured võrreldes ostuhinnaga. Palun pöörduge juristi poole, kellega koostöös saate asjaolude ja tõendite alusel täpsemalt tuvastada, milliseid nõuded oleksid müüja suhtes põhjendatud.