Kinnisasja varjatud puudused

Tere Ostsin korteri ja 2 nädala jooksul tuli välja, et vannitoas on plaadid seinast lahti. Kirjutasin müüjale, kes reageeris ja pöördus enda kindlustusse (mille leping tal veel lõpetamata oli) kuid kindlustus einfikseerinud kindlustusjuhtunit, kuna tegemist pole niiskuskahjustusega. Minul on siiski reaalselt plaadid seinast eemaldatud, seat need olid lahti ja kindlustuse tarbeks ekspertiis tehtud, ees ootav lisakukutus taas plaatimiseks. Omanik väidab, et müüs korteri odavamalt, remonti tegemata. Sellest kahjustusest polnud ta oma sõnul teadlik, küll aga pöördus ta kohe esimese hooga asja ajamiseks kindlustusse, mis on ka kirjalikult fikseeritud. Minu teada pidid tööd piirduma värskendusega. Notari lepingus, üleandmisaktis ega vaatlusel antud kahjustusest juttu pole. Seal on kirjas: 2.5.2. Talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektiks oleval korteril mingeid varjatud puudusi ega vigu. Korteris ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Korteri suhtes on sõlmitud kindlustusleping, mille MÜÜJA lõpetab. 2.5.4. Puuduvad muud eritunnused või puudused, mille fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Kas see on varjatud puudus ja mida teha kui müüja keeldub vastutamast? Plaadid läksid ekspertiisi käigus katki, neid enam pole ja ei tea kas samasuguseid leiabki, et sein visuaalselt terviklik jääks.

Tere juhtumi korral võib tegemist olla varjatud puudusega: seinast lahti olevad plaadid ei pruukinud tavapärasel vaatlusel nähtavad olla ning puudus ilmnes juba kaks nädalat pärast üleandmist. Müüja teadmatuse väide ega kindlustuse keeldumine ei välista iseenesest tema vastutust, kui puuduse põhjus oli olemas korteri üleandmisel.

Varjatud puudus on üldjuhul selline puudus, mida ostja ei saanud tavapärasel ülevaatusel avastada. Kui plaatide lahtiolek ilmnes alles pärast kasutuselevõttu või nende kontrollimist ning seda ei olnud vaatlusel näha, on teil selle väite jaoks arvestatav alus. Siiski tuleb vaidluse korral tõendada eelkõige seda, et plaatide paigaldus- või aluspinnaviga oli olemas juba üleandmise ajal, mitte ei tekkinud pärast ostu teie tegevuse tagajärjel.
Müüja ei vabane puuduse eest automaatselt põhjusel, et ta ei teadnud sellest või müüs korteri „odavamalt” ja remontimata. Hinnaerinevus mõjutaks vastutust vaid siis, kui lepingus oleks selgelt kokku lepitud, milline konkreetne puudus jääb ostja kanda, või müüja vastutus oleks kehtivalt piiratud. Üldine jutt remontimata müügist ei võrdu tavaliselt kokkuleppega, et ostja võtab üle varjatud ehitus- ja viimistlusvead.
Kindlustuse otsus käsitleb kindlustuslepingu tingimusi, näiteks seda, kas tegemist on kindlustusjuhtumiga. See ei otsusta, kas müüja vastutab teie ees müügilepingu alusel. Müüja esmane pöördumine kindlustusse võib olla asjaoluna oluline, kuid üksi ei tõenda, et ta teadis puudusest enne müüki.

Andke müüjale võimalus puudus mõistliku aja jooksul kõrvaldada või leppida kokku rahaline lahendus. Ärge alustage vältimatute tööde väliselt ulatuslikku lõppremonti enne, kui müüja on saanud võimaluse olukorda hinnata ja reageerida.
Kui ohutuse, niiskuse või muu kahju vältimiseks on kiire töö vajalik, dokumenteerige enne töö algust põhjalikult ning säilitage arved.
Kui müüja keeldub, võib kõne alla tulla eelkõige ostuhinna alandamine. See ei võrdu automaatselt remondiarvega, vaid lähtub korteri puudusega ja puuduseta väärtuse erinevusest. Kahju hüvitamise nõude eeldused võivad olla rangemad.
Kinnisasja või korteriomandi puudusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg on üldjuhul kolm aastat asja üleandmisest. 
Vaidluses on keskne küsimus, kas puuduse tehniline põhjus eksisteeris üleandmise ajal. Seetõttu on ekspertiisiakt eriti tähtis, ka siis, kui eemaldatud plaate enam alles ei ole.