Kinnisasja müügilepinguga kaasnev leppetrahv
Tere! Müüsime kahetoalise korteri, mis oli eelmise omaniku poolt muudetud kolmetoaliseks, aga mis oli ehitusregistris muutmata. Notaris selgus, et maakler ei teavitanud sellest ostjaid. Samuti oli eelmise omaniku poolt tehtud vaheseina ümberehitus, mis ei ole samuti EHRis kajastatud, aga dokumendid ümberehituse kohta on olemas ja korras ning sellest olid ostjad teadlikud. Panga poolt polnud kumbki asi probleemiks. Ja kui meie selle korteri ostsime, siis seda probleemi notaris ei tõstatatud ja meie teadsime, et tegemist on kolmetoalisega. Sellest, et korter on tegelikult kahetoaline, saime teada maakleri käest, kelle palkasime korteri müümiseks ning tema arvas, et see on pigem kosmeetiline ja võtab ainult natukene väärtust maha hindamisel. Notar aga arvas, et EHRis peaks siiski tegema andmete muutmise. Kuna ostjateks olid ukrainlased, ei olnud nemad nõus EHRiga tegelema, seega võtsime endale kohustuse andmete korrastamiseks. Esitasime enda koostatud mõõdistamisprojekti, mille menetleja tagasi lükkas. Selgus, et ruum (endine köök), mille arvelt korter kolmetoaliseks muudeti, ei vasta eluruumi nõuetele, kuna on 7,9 ruutmeetrit. Seaduses on kirjas, et peab olema vähemalt 8 ruutmeetrit. Müügilepingusse pandi kirja, et Müüja ja Ostja lepivad kokku, et lepingu eseme eriomandi esemeks oleva eluruumi 3 toaliseks ehitisregistris teeb Müüja omal kulul hiljemalt ühe (1) aasta jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest ja Ostja ei ole kohustatud ehitisregistri andmete muutmisega seonduvaid võimalikke kulusid Müüjale hüvitama. Müüja ja Ostja lepivad kokku, et juhul, kui Müüja ei täida käesolevas lepingus nimetatud kohustust tähtaegselt, kohustub Müüja tasuma Ostjale ühekordset leppetrahvi kaks tuhat eurot (2 000 EUR). Müüja ja Ostja lepivad kokku, et leppetrahvi tasumine ei vabasta Müüjat andmete muutmise kohustusest ehitisregistris. Kas me oleme kohustatud, vaatamata sellele, et korterit pole tehniliselt võimalik muuta kolmetoaliseks, maksma ostjale ikkagi leppetrahvi? Isegi siis, kui teeme EHRis andmete muutmise aga korter jääb kahetoaliseks, abiruumiga.
Vastavale majandus ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" peab iga elu-, töö- ja magamistoa pind peab olema vähemalt 8 m², laius vähemalt 2,4 m ja kõrgus vähemalt 2,5 m (ühe korteriga elamu puhul vähemalt 2,3 m). Kui ruum on 7,9 m², ei saa seda elutoaks vormistada.
EHRis saab andmeid muuta ainult vastavalt kehtivatele nõuetele ja mõõdistamise tulemustele. Kui ruum ei vasta eluruumi nõuetele, jääb korter ametlikult kahetoaliseks, abiruumiga.
Kui müügilepingus on kohustus muuta korter EHRis kolmetoaliseks, kuid see on objektiivselt võimatu (nt seadusest tulenevate piirangute tõttu), võib müüja sattuda olukorda, kus kohustust ei ole võimalik täita. Leppetrahvi nõue sõltub sellest, kas lepingus on arvestatud selliste takistustega või kas lepingus on sätestatud, et leppetrahvi maksmine on kohustuslik ka juhul, kui kohustuse täitmine on võimatu.
Kui lepingus puudub erand või tingimus, mis vabastaks müüja leppetrahvi maksmisest juhul, kui kohustuse täitmine on võimatu, võib ostja nõuda leppetrahvi maksmist. Samas võib müüja tugineda asjaolule, et kohustuse täitmine on võimatu seadusest tulenevate piirangute tõttu (VÕS § 103 lg 1 – kohustuse täitmise võimatus), kuid sellise vaidluse lahendamine sõltub konkreetse lepingu sõnastusest ja poolte kokkuleppest. Leppetrahvi maksmise kohustus võib vaidluse korral vajada kohtulikku lahendamist, kus hinnatakse, kas kohustuse täitmine oli objektiivselt võimatu.