Õigus esitada nõudeid varjatud puudusele tuginedes
Tere! Millise aja jooksul kinnisvara ostu-müügi puhul on ostjal õigus esitada nõudeid (väidetavalt varjatud puudused) müüjale? Kuidas ja kas üldse reageerida ostja mailidele, mis valdavalt on nõudliku/ähvardava alatooniga?!
Konkreetset tähtaega nõude esitamiseks seaduses ei ole. Sätestatud on puudusest teatamiseks mõistlik aeg selle avastamisest arvates, mis aga sõltub puuduse olemusest. Näiteks kui kinnisasi soetati suve alguses ja küttekolded ei ole kasutatavad, on selge, et seda sai avastada alles kütteperioodi alguses. Samuti võib olla võimalik, et mingi puudus avastatakse alles aasta-paari pärast, kui eset renoveerima asutakse.
Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Asi ei vasta lepingutingimustele muu hulgas, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 3). Kinnisasja puhul loetakse asja koormavaks kolmanda isiku õiguseks ka kinnistusraamatusse kantud õigust, mis ei kehti (VÕS § 217 lg 4).
Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1) .Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1).
Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja sellele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3).
Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta sellest õigeaegselt ei teatanud, kui:
- asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu;
- müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1).