скрытые дефекты купленной квартиры

Здравствуйте. 1. 24.08.2026 купили квартиру в доме-«сталинке» 1956 года. Перед покупкой был заказан официальный hindamisakt, в котором «Tehnosüsteemide seisukord: Omaniku esindaja sõnul töökorras». Также в акте указано: «Korteri seisukord: Rahuldav: sihtotstarbepäraselt kasutatav». В самом договоре продавец гарантировал отсутствие скрытых дефектов: «Müüdava korteriomandi suhtes ei ole Müüjale teada selliseid varjatud puudusi, mis välistaksid korteriomandi kasutamise sihtotstarbeliselt». В договоре зафиксировано: «Ostja kinnitab, et on lepinguesemega isiklikult tutvunud, teostades selle tavapärast visuaalset ülevaatust, ning ei ole kaasanud ülevaatuse teostamiseks ehitustehnilist eksperti, и что квартира продана—«как есть» («Ostja ostab korteriomandi olemasolevas seisukorras») 2. 07.09.2026 в квартире официально заменили водомер. Акт зафиксировал, что показания старого счетчика полностью совпали с теми, что передали бывшие хозяева при продаже (то есть до этого дня водой в квартире вообще не пользовались). 3. 09.09.2026 (через 2 дня) произошла авария—затопило соседей снизу. На новом счетчике набежало всего 222 литра (основное потребление было на кухне). В моей квартире в момент аварии было абсолютно сухо.В ванной никаких работ после покупки не проводилось. 4. С согласия страховой компании было произведено вскрытие пола в ванной. Официальный акт КÜ установил причину: «Lekke põhjuseks oli kanalisatsioonitoru muhvi purunemine... Ühenduse purunemise põhjuseks on malmtorude loomulik kulumine». Аварийный стык находится в зоне ответственности квартиры. Физический доступ к трубе до аварии и вскрытия пола полностью отсутствовал (konstruktsioonide sees). 5 В ванной вскрыт пол, полностью перекрыта вода, т.е. жить и по назначению использовать жилье я не могу. Вопросы к юристу: 1. Является ли критический износ чугунной трубы внутри бетонного перекрытия скрытым дефектом по VÕS § 218, если авария произошла сразу после начала эксплуатации и от минимального расхода (222 литра)? 2. Освобождает ли продавца пункт договора «как есть» от ответственности за скрытые коммуникации, если был сделан hindamisakt, подтверждавший исправность систем, а износ металла подтвержден актом КÜ после вскрытия пола? 3. Что делать, если продавец упорно прикрывается пунктом Ostja ostab korteriomandi olemasolevas seisukorras»

Здравствуйте,

В соответствии с ч 1 ст 218 обязательственно-правового закона продавец несет ответственность за несоответствие вещи условиям договора, если несоответствие существует во время перехода покупателю риска случайного уничтожения и повреждения (передача владения), даже если несоответствие выявляется позже. 

Оценивая наличие скрытого недостатка вГос.суд в своей практике исходит из того, что покупатель не обязан обнаруживать при обычном осмотре дефекты, которые может обнаружить только специалист или которые находятся внутри конструкции и при наличии скрытого недостатка в момент передачи владения продавец отвечает за него и в том случае, если он не знал о нем (см гражданские дела № 3-2-1-100-15, п 34 и п 35 и № 3-2-1-46-17, п. 24).

Также ссылки продавца о продаже квартиры в том виде как она есть не является соглашением об ограничении ответственности продавца за несоответствие квартиры условиям договора (см ч 2 ст 221 того же закона). 

 В то же время скрытым дефектом в данном случае может считаться не сам "критический износ чугунной трубы", а протечка воды из-за разрушения муфты канализационной трубы вследствие естественного износа, которая произошла после передачи кваритры во владение покупателю и в таком случае продавец может возражать, что покупая квартиру в доме, построенном в 1956 году на условии в том виде, как есть, им был принят как допустимый риск естественного износа старых инженерных систем и возможных аварий в будущем. 

Поэтому в данном случае разумно заручиться заключением технического эксперта, который смог бы ответить на вопросы о причине разрушения муфты, в чем заключается изношенность трубы и какова ее степень и насколько изношенность трубы повлекла разрушение муфты или к этому последствию привели какие-то другие факторы. При получении положительного для покупателя заключения технического эксперта разумно обратиться в суд за взясканием с продавца убытков, связанных с ремонтом квартиры и невозможностью ею пользоваться (см ч 5 ст 222 того же закона).