Eesti Õigusbüroo tööõigusele spetsialiseerunud juristi sõnul tuleb üha rohkem tegeleda võõrtööjõuna Eestis töötavate inimeste probleemidega. Enamjaolt on tegemist Ukrainast, Moldovast ning Valgevenest Eestisse tööle tulnud inimestega, kes ei julge sageli enda õiguste eest seista kartuses, et nad saadetakse riigist välja. Kõige rohkem on probleeme töölepingutega - osadel pole neid üldse ning teistel ei ole tööandja täitnud kokkulepitud lubadusi, samuti on sagedane nö mustalt tasumine.



Tänavu 27. juunil kiitis valitsus heaks eelnõu, mis võimaldas politseil alates 5. juulist kasutusele võtta teisaldatavad kiiruskaamerad. Kuigi seaduse järgi peab automaatse kiiruskaamera ees olema osutusmärk “automaatkontroll”, siis teisaldatavate kaamerate puhul politsei seda märki ei kasuta. Eesti Õigusbüroo jurist Harland Paas selgitab olukorda.



Eestis on tekkinud olukord, kus aastatel 2003-2013 abikaasade vahel sõlmitud abieluvara jagamise lepingu järgi on kinnistu ainuomanikuks märgitud üks kaasadest, kuid see kehtib üksnes juhul, kui vastav kanne on tehtud ka kinnistusraamatusse. Kohtute praktikast aga selgub, et toona seda olulist kannet sageli ei tehtud ja paljud avastavad selle nüansi alles aastaid hiljem võlausaldajate nõuete kaudu, kes teise poole täitmata kohustuste tõttu kinnisvara soovivad realiseerida, kuna kinnistusraamatusse kande tegemata jätmise tõttu on tegemist ühisvaraga. Juristi hinnangul on teema väga oluline ning puudutab tuhandeid paare.



Suve lõpus ning sügise alguses kasvab oluliselt üüripindade nõudlus, kuna algab kooliaasta ning tudengid otsivad linnades kortereid. Eesti Õigusbüroo kogemus näitab, et enamus üürivaidlusi saavad alguse puudulikest lepingutest ning fikseerimata kokkulepetest, samuti ei tea üürnikud sageli enda õigusi - näiteks seda, et laenumaksed ning remondifond on üürileandja tasuda. Eesti Õigusbüroo jurist toob välja olulisema, mida kõik üürnikud teadma peaksid.



Üldiselt mõeldakse abieluvara jagamise peale alles abielu lahutamisel, mil see toiming on juba möödapääsmatu ning tagasiulatuvalt enam varasuhet muuta ei saa.
Eesti Õigusbüroo jurist Anu Baum selgitab, millal oleks mõistlik mõelda varasuhete muutmise peale juba abielus olles, milliseid riske on võimalik sellega maandada ning millised on need ohu märgid, mis viitavad abieluvara jagamise korra muutmise vajadusele.



Eesti Õigusbüroo poole pöördus möödunud aasta septembris inimene, kes 2018 aasta maikuus enda kodust tuttavate poolt välja tõsteti. Kuigi korter on tema nimel ning sissetungijatel korteriga mingisugust seost ei ole, ei saanud ka politsei olukorda lahendada, kuna korteris viibijad väitsid, et neil on suusõnaline üürileping. Tänaseks on pikk saaga leidnud lahenduse, ebaseaduslikud elanikud on välja tõstetud ning omanik kodus tagasi. Eesti Õigusbüroo tänab inimesi, kes koduta jäänud naisele abi pakkusid - on kena näha, et meid ümbritsevad abivalmis inimesed.



Eesti Õigusbüroo poole pöördusid 70- aastase vanahärra sugulased, kelle eakalt pereliikmelt nõutakse kohtu kaudu 45 000 euro tagastamist. Väidetavalt on härra laenanud Suurbritannias registreeritud ettevõttelt 45 000 eurot sularahas ega ole seda tähtaegselt tagastanud. Juristid kahtlustavad skeemitamises ühte kodumaist ettevõtet, kes vanahärra allkirja laenulepingule hankisid hoopis teise juhtumi raames. Juristid paluvad eakatel lähedastel silm peal hoida ning nendega regulaarselt suhelda, samuti tuleks nende kõrval olla erinevate asjaajamiste juures, kuna ühest allkirjast võib sõltuda palju



Vahejuhtum leidis aset Tallinna ehituskaupluses, kus poekülastaja mõlemad käed olid hõivatud mitmete värviämbritega koguväärtuses 500 eurot. Teel kassasse meenus talle ukseluku soov ja kuna käed olid hõivatud, pani ta 15-eurose ukseluku tasku, kuid kassas tasudes unustas ta selle ära. Turvamehed võtsid mehe maha kohe kassa juures ning kuigi klient soovis kohapeal olukorra lahendada ning luku eest tasuda, ei olnud turvamehed sellega nõus ning lukustasid ta turvaruumi. Algas kuid kestev saaga, mille lõplik lahendus saabus alles aastate pärast.



Eesti Õigusbüroo poole pöördus möödunud aasta septembris inimene, kes 2018 aasta maikuus enda kodust tuttavate poolt välja tõsteti. Kuigi korter on tema nimel ning sissetungijatel korteriga mingisugust seost ei ole, ei saanud ka politsei olukorda lahendada. Eesti Õigusbüroo jurist Merike Roosileht on olnud kodutuks jäänud naisterahva esindaja ning 6.06.2019.a langetas kohus otsuse, mille järgi tuleb ebaseaduslikult korteris viibivatel inimestel korter viivitamatult vabastada. Takistuseks on nüüd aga saanud kohtu otsust täitma asuva kohtutäituri tasu 140€ iga inimese kohta, kokku on korteris 3 ebaseaduslikult viibivat inimest ning korteri omanikul puuduvad rahalised vahendid täiturile tasumiseks, mistõttu ei saa ta enda kodu tagasi enne kui täituri küsitud summa koos. Lisatud juristi nõuanne kõigile koduomanikele!



Tänapäeva tarbimisühiskonnas on tavapärane olukord, kus kaupa ei tarbita lõpuni vaid müüakse edasi nö järelturule ning soetatakse endale seejärel uus toode. Kasutatud asja ostes ei saa aga kunagi kindel olla, kui kaua see vastu peab või enda eesmärki täidab. Sellest johtuvalt on seaduses ette nähtud vastav regulatsioon, kuidas käituda juhul, kui soetatud toode ei vasta ostja ootustele ega täida eeldatavat eesmärki. Jurist selgitab, mida peab inimene teadma varjatud puudustest ning kuidas nende ilmnedes õigesti käituda.


Mida peaks teadma korteriomanik korteriühistuga seoses?

Eesti Õigusbüroo juristid nõustavad sageli ka korteriühistu liikmeid. Jurist Merike Roosileht võtab kokku peamised probleemid korteriühistutega ning paneb kirja oluliseima, millega peaksid korteriomanikud kursis olema.


1)   Millised on peamised probleemid ühistutega? Kuidas need mõjutavad liikmete elu-olu?

Korteriühistutes on tekkinud vaidlusi seoses ühiste asjade valitsemisega, eelkõige kaasomandis olevate asjadega. Kaasomandi ühe erivormina eksisteerib korteriomand, mida käesoleval ajal käsitleb 01.01.2018.a. jõustunud korteriomandi- ja korteriühistu seadus, mis reguleerib korterelamutes korteriomanike vahelisi omandisuhteid. Nii on vaidlusi tekkinud seoses ühiste asjade valitsemise korraldamisega. Ei tehta vahet, milline on korteriühistu vastutusala ja millal vastutavad korteriomanikud. Ei järgita, millal seaduse kohaselt on vajalik korteriomanike kokkulepe ja korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamus, ei kehtestata nõuetekohaselt majanduskava ja ei kinnitada´majandusaasta aruannet. Samuti ei teata, milline on enampakkumisel omandatud korteri omandaja vastutuse ulatus eelmise omaniku sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Ei ole teada, kes vastutab küttesüsteemi puuduste eest ja kolmandale isikule tekitatud kahju eest, samuti, milline on viivise määr majandamiskulude tasumisega viivitamisel ja laekumiste järjekord ebapiisavate maksete tegemisel, milline on juhatuse liikme vastutus. Samuti nõuatakse korteriomanikelt kulutuste kandmist, mis ei ole kinnitatud korteriomanike üldkoosolekul poolt häälteenamusega.

Kui ei osata piiritleda korteriomanike ja korteriühistu vastutust, kaasnevad sellega kahjulikud tagajärjed eelkõige korteriomanikele, kes ei ole teadlikud oma põhjendatud õigustest ja kohustustest ning nõudeõigusest.  


2)   Millistest õigustest peab teadlik olema korteriomanik (ühistu liige)?
-       Korteriomanike üldkoosolekul saab hääletamisele panna ja vastu võtta otsuseid ainult selle kohta, mis on päevakorras ette nähtud. Kui üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, siis enne hääletamisele panemist peab korteriomanik saama nendega eelnevalt tutvuda. Need tuleb saata korteriomaniku elektronposti aadressile, selle puudumisel tuleb märkida üldkoosoleku teates dokumentidega tutvumise kord;

-       Korteriühistut võib juhtida ja esindada valitseja (kinnisvarahalduse firma) või juhatus. Kui valitseja on tekitanud oma kohustuste rikkumusega kahju ja korteriühistu ei saa oma nõudeid rahuldada valitseja arvelt, siis vastutab ka isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal. Nõude aegumustähtaeg on 5 aastat;

-       Korteriomanike üldkoosoleku otsust saab vaidlustada 60 päeva otsuse vastuvõtmisest alates;

-       Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine saab toimuda ainult kehtiva majanduskava alusel, mis on kehtestatud korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamusega. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni;

-       Majandamiskulude tasumisega viivitamisel saab korteriühistu nõuda viivist võlaõigusseaduses sätestatud ulatuses, mis käesoleval ajal on 0,02% päevas (senise 0,07% asemel, alates 01.01.2018);

-        Korteriomandi võõrandamisel uue omaniku vastutus eelmise omaniku tasumata majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest on piiratud korteriomandi väärtusega (näiteks, kui korter on omandatud oksjonil hinnaga 2500 eurot ja eelmise omaniku võlg korteriühistu ees on 7500 eurot, siis uuelt omanikult ei saa nõuda eelmise omaniku võlgnevust enam kui 2500 eurot);

-       Maja kandvad konstruktsioonid, katused, vahelaed, välisaknad, keskküte, trepikojad, majaalune krunt on kõigi korteriomanike ühises kasutuses ja need kuuluvad kõigile korteriomanikele kaasomandina vastavalt nende korteri üldpinna suurusele;

-       Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 kohaselt võib korteriomanike üldkoosolek taotleda korteriomandi võõrandamist enampakkumisel, kui korteriomanik pole korduvalt täitnud oma kohustust (nt. 6 kuu jooksul viivitanud majandamiskulude tasumisega üle 3 kuu; häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomanike korteriomandite teostamist);

-       Maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse alaks saab olla mh. tema tegevusetus, sh. tehnosüsteemide korrasoleku kontroillimise või parandustööde korraldamata jätmine (Riigikohtu seisukoht ts nr 3-2-1-.6-17, otsuse p. 11);

-       Kui korteriühistu ega korteriomanik ei ole määranud, mis järjekorras loetakse korteriomaniku poolt tehtud maksed laekunuks, siis loetakse täidetuks esimeses järjekorras sissenõutavaks muutunud kohustus (võlgnevus), seejärel viivised ning lõpuks põhikohustus (jooksva kuu arvel tasumisele kuuluvad kommunaalteenused jms.), tulenevalt võlaõigusseadus § 88 lg 6. (Riigikohtu lahend ts nr 3-2-1-174-11 p. 12);

-       Kui kolmandale isikule tekib nt. tervisekahju korterelamu territooriumil libedustõrje tagamata jätmise tõttu, siis selle kahju eest vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt (sellisel juhul saab nõude esitada kõigi korteriomanike vastu, mitte korteriühistu vastu);

-       Kui korterelamut (kus on ühistu) rekonstrueeritakse ehituse nõudeid eirates (nt. puudub ehitusprojekt ja ehitusluba/teatis), siis võib ehitamise nõuetele vastavusse viimiseks teha ettekirjutuse ja kohaldada sunniraha kõigi korteriomanike suhtes, mitte korteriühistu vastu);

-       Kui toimub mõttelise osa võõrandamine (nt. pööningukorruse võõrandamine) ja kaasomandis oleva eseme ehituslik ümberkorraldus (pööningukorrusele korterite ehitamine), siis on vajalik kõigi korteriomanike notariaalne nõusolek.    

3)   Mõned näited juristi praktikast:
1.     Volitusi mitteomav juhatuse liige (volituste tähtaeg lõppenud) on otsustanud ainuisikuliselt muuta kõigi korteriomanike kaasomandis oleva kuuri ning terassi otstarvet ja on tellinud ehitusprojekti äripindade loomiseks, korteriomanikke sellest eelenavalt teavitamata, arvestamata, et mõttelise osa võõrandamiseks on vajalik kõigi korteriomanike notariaalne nõusolek;

2.      Valitseja on korteriomaniku poolt ebapiisavate maksete tegemisel lugenud esimeses järjekorras laekunuks viivised, mistõttu võlgnevus ei ole vähenenud. Korteriomanik ega korteriühistu ei ole määranud, mis järjekorras loetakse tasumised laekunuks;

3.     Korteriühistu tegi ühele korteriomanikule ettekirjutuse taastada kunagi lammutatud korstnajalg. Praegune ega eelmine korteriomanik ei saa vastutada kunagi ammu tehtud ümberehitustööde eest ja need vajalikud ümberehitustööd tuleb teha kõigi korteriomanike kulul;

4.     Korteriomanikele väljastatud arvetel ei ole viivise määr viidud vastavusse 01.01.2018.a. jõustunud seadusega;

5.     Majanduskavad kas puuduvad või on kinnitamata korteriomanike üldkoosoleku poolt;

6.     Korteriühistu liige on ainuisikuliselt ja selleks volitusi omamata otsustanud korterlamus projekteerimistööde teostamise ja on võtnud korteriühistule kohustusi, mille kohta puuduvad vastavad üldkoosoleku otsused ;

7.     Majandusaasta aruanded on esitatud ilma üldkoosoleku otsuseta ja revisjonikomisjoni arvamuseta.

Eesti