Kinnisasja ostu eelleping
Tere, kui on plaanis osta valmimisjärgus korter, tähendab see esmalt arendajaga võlaõiguslepingu sõlmimist (VÕL), millega tuleb ostjal tasuda müüjale 10% korteri kogumaksumusest. Ostjal on plaanis tasuda ülejäänud summa pangalaenuga. Enne VÕLi sõlmimist on pank hinnanud ostja laenusaamise kõlbulikuks. Kui korter valmib 9 kuu pärast, siis toimub asjaõiguslepingu (AÕL) sõlmimine. Pank ütles, et enne AÕL sõlmimist vaadatakse taas ostja laenusaamise kõlbulikkus üle. Ostja jaoks on siinkohal risk, et selle 9 kuu jooksul muutub tema rahaline olukord, nt töökaotus/palgalaekumise puudumine. Seda ei ole ette näha, aga see tõenäosus on siiski olemas ja ostjast sõltumatu. VÕLis on kirjas, et "kui asjaõigusleping jääb VÕLis kokkulepitud ajaks sõlmimata ostja tõttu, võib müüja edaspidi loobuda asjaõiguslepingu sõlmimisest. Asjaõiguslepingu sõlmimisest loobudes saab müüja leppetrahvina endale ostja poolt müüjale tasutud ettemaksu". Samuti on kirjas, et "käesoleva lepingu alusel ei tehta kinnistu jaoks avatud kinnistusregistri registriosa III jakku lepingu eseme omandamist tagavat eelmärget ostja kasuks. Ostja kinnitab, et nõustub nimetatud tingimusega ja et ta on teadlik nimetatud eelmärke olemusest ja riskidest, mida võib kaasa tuua lepingu eseme omandamist tagava eelmärke kinnistusraamatusse kandmata jätmine." Musta stsenaariumi kohaselt (nt töökaotus) kui pank otsustab enne AÕL sõlmimist siiski laenu mitte anda, siis kaotab sellisel juhul ostja kõik oma säästud, mis on VÕLi sõlmimisel sisse makstud, on nii? Kui VÕL on sisuliselt korteri ostu õigus ja kohustus, siis kas ostjal on ka õigus seda nö ostuõigust edasi müüa, et ei kaotaks oma sisse makstud raha? Mis kaitseb ostjat sellises olukorras?
Küsimusest ei ole võimalik üheselt mõista, kas sõlmitud lepingu näol on tegemist broneerimislepinguga või ostu- müügilepingu eellepinguga. Juriidiliselt on oluline eristada kinnisvara ostu-müügilepingu eellepingut broneerimislepingust, et vältida võimalikku tehingu tühisust. Kui broneerimislepingu saab sõlmida mistahes vormis, siis eelleping peab olema notariaalne ning vastava nõude rikkumise korral on tehing tühine. Praktikas põhjustab palju probleeme see, et pooled peavad eellepingut ekslikult broneerimislepinguks või vastupidi, sätestavad broneerimislepingus tingimusi, mis on omased eellepingule. Mõlemal juhul on tagajärjeks tehingu tühisus. Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsuses tsiviilasjas nr 2-16-8456 selgitas tsiviilkolleegium, et broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu makstakse üksnes broneerimise eest. Eelleping seevastu tähendab aga müüja kohustust võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale.
Eellepinguga lepivad pooled ise kokku, kas ja millises ulatuses kinnisasja eest ette makstakse. Kui ostja teeb makseid, on need osa kinnisasja ostu-müügilepingust ning loetakse kinnisasja osthinna katteks.
Broneerimistasu on seevastu eraldiseisev tasu, mis ei ole osa kinnisvara müügitehingu hinnast. See on tasu müüjale selle eest, et ta asja mingi aja vältel edasi ei müü. Broneerimistasu puhul tuleb silmas pidada, et see peab olema mõistliku suurusega. Sel eesmärgil peaks eelkõige hindama, mis oleks müüjale mõistlik hüvitis, mis kompenseeriks müügi peatamiseks kulunud aja. Kui broneerimistasu moodustab juba olulise osa kogu kinnistu hinnast, on see oluline indikatsioon, et tegemist võib olla hoopis eellepinguga.
Eellepingu alusel tasutud ettemaksu on võimalik nõuda tagasi, kui ostja taganeb lepingust müüjapoolse kohustuste rikkumise tõttu.