Отчуждение квартиры в пользу квартирного товарищества

Ответить
Сообщения: 17
Зарегистрирован: 16 янв 2015, 09:45

Отчуждение квартиры в пользу квартирного товарищества

24 янв 2015, 19:32

Здравствуйте!

У нас в КТ имеется должник, который не платит несколько лет и платить не собирается. Оплата от него приходит только в зимний период, когда за него платит волость, как пособие для малоимущих. Долг уже около 5000 евро с пеней.
Этот должник, в свою очередь, под эту квартиру набрал кредитов и эта квартира находится уже у судебного исполнителя по решению суда в пользу/по иску кредитного учреждения, но судебный исполнитель не выставляет квартиру на аукцион, аргументируя, что стоимость квартиры, а она в неудовлетворительном состоянии, не хватит, чтобы погасить долг и банку, и КТ, и предлагает КТ отказаться вообще от требования по долгу.
В связи с этим два вопроса:
- Правомочно ли действует судебный исполнитель?
- В связи с возможностью отчуждения квартиры из-за неуплаты в течении трех месяцев по закону о КТ объясните алгоритм действия правления КТ до составления иска в суд и надо ли будет ждать опять три месяца неуплаты(т.к. в данный момент волость платит) или сумма долга говорит сама за себя.
Спасибо заранее.

Сообщения: 945
Зарегистрирован: 18 апр 2011, 17:06

Re: Отчуждение квартиры в пользу квартирного товарищества

30 янв 2015, 08:58

1. Судебный исполнитель не имеет права самостоятельно приостанавливать исполнительное производство по указанной в вопросе причине, так как согласно ст 8 исполнительного кодекса он должен принимать все меры к исполнению требования взыскателя. Основания для приостановлении производства указаны в ст 46 исполнительного кодекса, прежде всего это возможно по заявлению взыскателя или постановлению суда. Квартирное товарищество должно подать судебному исполнителю сведения о задолженности и законных оснований к отказу от требования нет. Но ситуация, при которой квартирному товариществу может не остаться денег на погашение задолженности от продажи квартиры может быть реальной, так как требование банка наверняка обеспечено ипотекой, в погашение которой в первую очередь пойдут деньги от продажи квартиры с аукциона.
2. Основанием для требования о принудительной продажи квартирной собственности в случае длительной просрочки в оплате хозяйственных расходов является ч 1 ст 14 и п 2 ч 2 ст 14 Закона о квартирной собственности, согласно которому собственник квартиры должен иметь просроченную более чем на три месяца задолженность по оплате хозяйственных расходов как минимум за шестимесячный период, чтобы можно было начать процедуру принудительной продажи квартирной собственности. Если это условие сохраняется и при начале компенсационных выплат от местного самоуправления и в отношении требования не прошел 3-хгодичный срок исковой давности, то можно решением общего собрания квартирного товарищества потребовать от собственника квартиры отчуждения квартиры в разумный срок (2-6 месяцев), а если этого не произойдет, то квартирное товарищество или кто-лидо из членов квартирного товарищества может обратиться с иском против собственника квартиры в суд. Нужно иметь ввиду, что решение общего собрание будет правомочно, если на общем собрании будут представлены члены квартирного товарищества, в собственности которых находятся квартирные собственности, составляющие по размеру более ½ идеальных долей от всей совместной собственности (размер долей можно определить по долям, закрепленным за каждой квартирой согласно данным крепостной книги) и за решение о принудительном отчуждении будет подано более ½ представленных на собрании голосов (простое большинство).


Сергей Тжуркин.

Сообщения: 17
Зарегистрирован: 16 янв 2015, 09:45

Re: Отчуждение квартиры в пользу квартирного товарищества

10 фев 2015, 17:55

Здравствуйте!
Спасибо за ответ и пожалуйста ответьте на следующие появившиеся вопросы:
1) Т.е. банк будет иметь в любом случае преимущество перед КТ, если квартира обеспечена ипотекой?
2) Если квартира не обеспечена ипотекой, то КТ имеет преимущество перед банком и вообще перед любыми другими кредиторами хозяина этой квартиры?
3) А если уже квартира арестована банком или кем-то еще, есть ли смысл отчуждать эту квартиру?
4) При обращении в суд, что надо будет указать в иске против собственника квартиры: требование о продаже квартиры и возмещении долга перед КТ или вообще передачу права собственности КТ с целью дальнейшей продажи на пользу КТ?
Спасибо заранее за ответ.

Сообщения: 945
Зарегистрирован: 18 апр 2011, 17:06

Re: Отчуждение квартиры в пользу квартирного товарищества

13 фев 2015, 08:40

1. Да, действительно, банк будет иметь преимущественное право перед КТ, так как его требование обеспечено ипотекой (см. ст 353 закона о вещном праве и ст 105 исполнительного кодекса, где установлен порядок удовлетворения требований после принудительной продажи вещи, в данном случае, квартирной собственности).
2. Если квартира не обременена ипотекой, то у всех кредиторов собственника квартирной собственности равные права на погашение обязательств за счет квартиры, то есть у товарищества нет преимущественного права на погашение долга.
3. Если квартира арестована судебным исполнителем во исполнение требования банка, но не выставляется по каким-либо причинам на продажу с аукциона, то есть смысл начинать процесс принудительного отчуждения квартиры, так как согласно cт 5.1 Закона о квартирном товариществе права и обязанности, в том числе по оплате долга перед квартирным товариществом переходят к новому собственнику квартиры. Можно разумно предположить, что покупатель квартирной собственности погасит долг, если сознательно приобретет ее с этим долговым обременением, чем ждать этого от оказавшегося в долгах нынешнего собственника. Поэтому в любом случае не стоит отказываться от этого долга, как предлагал судебный исполнитель.
4. При подаче иска в суд нужно требовать 1) обязать должника продать квартирную собственность и 2) взыскать долг перед товариществом.


Сергей Тжуркин.

Ответить