Kaasomandi ostueesõiguse kasutamine

Mida teha kui kaasomanik müüs oma kaasomandi osa aga ei võta vastu posti teel saadetud notariaalset ostueesõiguse teostamise avaldust, kirjad tulid tagasi ja meilidele ei vastata. Kuidas on võimalik endise kaasomanikuga ja ostjaga tulemuslikult ühendust saada või kuidas saab kohtus tõestada, et kahe kuu jooksul on neile mõlemale avaldus esitatud ja nad müüja pole lihtsalt vastanud ja on peitu pugenud? Ilmselt üritavad nii kaua peidus olla kui kaks kuud mööda saab. Ütlevad näiteks, et ma olin välismaal.

Tere

Kohtupraktikas on leitud, et notariaalset avaldust sisaldava e-kirja saabumine müüja mõjusfääri ja mõistlik võimalus ostueesõiguse tesotamise avaldusega tutvuda on eraldi hinnatavad asjaolud. Näiteks on kohtupraktikas varem leitud, et e-kirja puhul tuleb arvestada, et mõistlik aeg e-kirja kättesaamiseks on 3 päeva või nädal aega (Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2022 otsus tsiviilasjas nr 2-20-18742, punkt 3). Seega peab ostueesõigust teostav isik veenduma, et tema tahteavaldus jõuab ettenähtud päevaks kohale ja tahteavalduse saajal on võimalik sellega tutvuda enne, kui ostueesõiguse teostamise tähtpäev saabub. Vajadusel saab kasutada ka näiteks dokumendi kätte toimetamist kohtutäituri vahendusel.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Suur tänu vastuse eest.
Asja tuum seisnebki selles, et ma ei oska selles veenduda, et nad on kirja kätte saanud. Kuidas on võimalik seda tõestada, et neid on teavitatud?
Nii ostja kui müüja ei võtnud ostu-müügilepingus näidatud aadressile saadetud tähitud kirja vastu, kusjuures ostja on juriidiline isik ja kiri saadeti ametlikule aadressile, kumbki ei vasta ka e-kirjadele.
Müüjale on saadetud e-kirjad aadressile, millelt ta 2 nädalat varem teavitas mind korteri müügist.

Tere

Kui müüjale on saadetud e-kiri aadressile, millelt ta varem tehingust teavitas ja ei ole teada, kas kiri on vastu võetud, tuleb lugeda see vastu võetuks mõistliku aja jooksul. Füüsilise isiku puhul ei saa eeldada saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev. Kohtupraktikas on varem leitud, et e-kirja puhul tuleb arvestada, et mõistlik aeg e-kirja kättesaamiseks on 3 päeva või nädal aega. Seega tuleb hiljemalt nädala mooduses e-kirja saatmisest lugeda, et see on müüja poolt kätte saadud ja tal on olnud mõistlik võimalus sellega tutvuda. Vajadusel tuvastab kohus, kas e-kiri on saadetud, millal on see jõudnud müüja teenusepakkuja serverisse ja arvestades asjaolusid, hindab, milline on mõistlik aeg, et kiri kätte saaduks lugeda.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Tänan varasemate vastuste eest!
Nüüd on tekkinud uus takistus.

Sain notaris teada, et korterile, mille ostan ostueesõigusega, on tehtud rendileping kümneks aastaks, rendi suurus 50 eur kuus ja rentnik on 5 aasta eest rendi 3000 eur juba ostjale tasunud, mis tähendab, et 5 aastat ei saa ostueesõigusega ostnud isik korterit kasutada ega isegi mitte renditasu. Lepingu lõpetamise trahv on 25000 EUR.
Kas kaasomandi ostmisel on ostjal õigus enne kahe kuu möödumist sõlmida järgmisele omanikule kohustuslikku rendilepingut? Ei ole kantud kinnisturaamatusse.
Kas selline rendileping on uuele omanikule kohustuslik?

Tere

Kui ostueesõigusega koormatud asja omanik annab pärast müügilepingu sõlmimist hoolimata asja suhtes kehtivast ostueesõigusest asja omandiõiguse üle ostjale, ilma et ta annaks ostueesõigust omavale isikule võimaluse ostueesõigust teostada ja ostueesõigusega koormatud asi omandada, saab ostueesõigusega isik ostueesõiguse teostamise korral asja ostja käest välja nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel, kuna asja omandiõiguse ostjale üleandmiseks tehtud tehing on ostueesõiguse teostamise korral tühine.
Tühisel tehingul ei saa olla tagajärgi algusest peale ja tühise tehinguga saadu koormamine rendilepinguga ei too tagajärgi ostueesõiguse teostajale vaid isikule, kes lepingu sõlmis, omamata selleks õigust.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

[Rina Sillandi]

Uus küsimus lisatakse uude juristaitab veebi "Küsi juristilt" rubriiki.