Kinnisvara varjatud puudused

Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.

Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Vasta

Kinnisvara varjatud puudused

28 Jaan 2022, 11:02

Müüsin 2a ja 3k tagasi kinnisvara. Selle aasta alguses võttis uus omanik ühendust ja kurtis, et lagi tilgub läbi. Saatis pildid, võttis osaliselt katuse lahti ja ütles, et katus on valesti ehitatud, talad on vett saanud.
Mina elasin majas umbes viis aastat ja sellel ajal vett läbi ei tulnud, talade olukorrast, katuse olukorrast ma teadlik polnud. Ostja väidab, et tegemist on varjatud puudusega ning tal on õigust nõuda kahjutasu. Ta võttis ka hinnapakkumise ehitusfirmalt, mille ta arvab, et mina peaksin kinni maksma. Hind jääb suurusjärku 5000 eurot. Ta pakub välja ka, et tellib ehitusekpertiisi, ning see oleks siis samuti minu kanda, juhul kui me katuse vahetuse osas kokkuleppele ei saa.

Maja hind oli tol hetkel pigem odav, hetkel pärast kinnisvarahindade tõusu on krundid sealkandis juba peaaegu sama hinna väärsed. Maja müügil alandasin hinda 4000 euro võrra, sest ostja küsis ja tulin soovile vastu. Lepingus on ka kirjast et maja vajab remonti ja et ostja on kinnisvaraga tutvunud.

Pakkusin võimalust kaaluda lepingu tühistamist, kuid sellele on ta vastu kuna ta soovib siiski seal edasi elada ning väidab, et praeguseks on maja hind kõvasti tõusnud tema investeeringute tõttu. Samas ei leia ma kuskilt, et ostumüügi lepingu tühistamisel tehtaks kinnisvara ümberhindamist, leian et temapoolsed investeeringud (kui need on tõestatavad) võin ka kompenseerida.


Uurides erinevaid kohtulahendeid saan aru, et ühest vastust pole. Endise omanikuna oleksin ma justkui pidanud teadma puudusi (mis minu elamisajal seal ei esinenud) ning nüüd pean tema remondiarveid tasuma? Leian ka, et 3aastat oleks justkui pretensioonide esitamise aeg, kuid kas tol ajal valesti (?) ehitatud katus on minu kulu?

Kuidas minna edasi?

Tänud vastamast

Re: Kinnisvara varjatud puudused

28 Jaan 2022, 22:19

Tere

Varjatud puudus on kinnisvara mõistes lepingutingimustele mittevastavus, mis oli kõnealusel varal enne ostu-müügi tehingut, VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kui Teile teadaolevalt puudust maja üle andmisel ei olnud, on võimalik, et see tekkis hiljem. Kui Teilt kahjutasu nõutakse, on Teil õigus ka veenduda, et tegemist on olukorraga, mille eest Teie müüjana vastutate. Siin võib olla asjakohane ehitusekspertiis või puuduse üle vaatamine koos asjatundjaga, selgitamaks välja kas puudus väidetud ulatuses esineb ja kas see pidi olemas olema ka maja müügihetkel.
VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Ehk siis VÕS-i kohaselt on vaja müüjat varjatud puudusest teavitada hiljemalt kahe aasta jooksul pärast vara ostjale üleandmist, kuid on kohtulahendeid, mille kohaselt on olnud põhjendatud ka oluliselt hilisem tehingujärgne teavitamine. Nagu Te ka ise olete märkinud, on iga juhtum erinev ja kindlat reeglit ei ole. Siiski soovitan välja selgitada kas puudus esineb väidetud ulatuses, kas see pidi olemas olema müügi ajal, kas puudus pidi olema tavalisel ülevaatusel avastatav ja kas puuduse kõrvaldamiseks kulub väidetav summa.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Vasta