Kortermaja rõdu

Foorumi reeglid
Foorumi sihtgrupiks füüsilised isikud.
Küsimusi saab esitada ainult id-kaardiga.
Küsimuste esitamisel kuvatakse Teie ees- ja perekonnanimi.
Küsimustele vastatakse 1 tööpäeva jooksul.
Küsimustele ja vastustele ei saa esitada kommentaare.
Ebasobivad postitused kustutatakse.
Vasta
Postitusi: 4
Liitunud: 06 Juul 2021, 08:48

Kortermaja rõdu

06 Juul 2021, 08:54

Tere!

Minu küsimus puudutab kortermaja rõdusid.

Kevadel koostati kortermajale ehitusprojekt välisfassaadi renoverimiseks. Projektis ei kajastunud rõdud, mis juriidiliselt kuuluvad ju maja välisfassadi koosseisu.
Kortermajas 10 korterit, vaid kahel on rõdud.
Rõdud ei ole kinnistusraamatus, seega ei kuulu nad korterite juurde reaalosana ega eriomandina. Ühistu põhikirjas pole rõdusid reguleeritud.

Küsimused:
1) Milline on rõdu juriidiline õigus minule kui korteriomanikule? Kas tegu eriomandiga, kaasomandiga? Ning mis seaduse alusel saan teistele korteriomanikele keelduda nende õigusest kaasomandi kasutamisele (st et keegi korteriomanikest ei tuleks mu rõdu kasutama)?

2) Kuna selles projektis rõdusid ei kajastunud ning rõdud pole reaalosadena kirjas, siis kes on kohustatud tellima/tasuma projekti ning ehitustööd?


Tänan!

Postitusi: 2433
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: Kortermaja rõdu

06 Juul 2021, 21:05

Tere

Maatükk ja kõik füüsiline, mis on selle maatüki küljes kinni, on kaasomand ning selle eest peab hea seisma korteriomanike poolt valitud valitseja või asutatud korteriühistu.
KrtS § 12 lg 1 sätestab põhimõtte, mille kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 2 täiendab eeltoodud põhimõtet, lisades, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.
Kuna rõdud ei ole eriomandi esemeks saavad need olla vaid kaasomandi osa, mida korteriomanikud valitsevad korteriühistu kaudu.
Kaasomandi eset valdavad kaasomanikud kokkuleppel. Nii on tõenäoliselt kokku lepitud ka rõdude kasutamise kord. Kui tegemist on olukorraga, kus rõdule pääseb näiteks trepikojast ja erikasutusõigust ei ole seatud, võivadki rõdu kasutada kõik kaasomanikud.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Postitusi: 4
Liitunud: 06 Juul 2021, 08:48

Re: Kortermaja rõdu

06 Juul 2021, 22:12

Tere!

Kortermaja kaks korterit soovivad välja ehitada rõdu, ülejäänud korteritel rõdu ega selle ehitamise võimalust pole. Rõdud paikneks alumiste korterite väjaulatuval osal. Rõdude väljaehitamise nõusolek KOV-ilt olemas, vajalik koostada projekt ning taotleda vajalikud load.

1) Kuna rõdu pole eelnevalt olnud (ei kajastu kuskil andmebaasides), siis kuidas toimub selle vormistamine korterite juurde, mis dokumentide alusel? Et korter kuuluks õigusega mulle?
2) Kuna rõdu pole veel olemas, siis tuleb projekt ja ehituskulud katta neil korteriomanikel, kes endale rõdu soovivad, st puudub alus nõuda kompensatsiooni ühistult?
3) Kuna rõdu ehitamine muudab maja välisilmet, siis mis nõusoleku (häälteenamus, täielik konsensus) tuleb saada teistelt korteriomanikelt?

Lugupidamisega

Postitusi: 2433
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: Kortermaja rõdu

07 Juul 2021, 21:25

Tere

Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet asjaõigusseaduse mõttes. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega).
Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Postitusi: 1
Liitunud: 05 Aug 2021, 11:54

Re: Kortermaja rõdu

05 Aug 2021, 12:29

Tere,

Mure seoses korteriühistu korteriterõdudega. KÜ koosolekul oli otsustatud, et omanikud peavad omal kulul üle värvima rõdupiirded kindlaks tähtajaks (konkreetne värvinimetus oli nimetatud, muud ei tohi kasutada). Kas see KÜ koosoleku otsus vastab kehtivale seadusele? Rõdud on ju kaasomand, kas ei pea seda tegema kõikide korterite jaoks tsentraliseeritult (nt. nagu fassaadi värvimisega). Manuses on lõige KÜ koosoleku protokollist.
Untitled.jpg
Untitled.jpg (58.24 KiB) Vaadatud 2331 korda

Postitusi: 67
Liitunud: 29 Aug 2017, 13:32

Re: Kortermaja rõdu

05 Aug 2021, 15:28

Tere,


Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.


Sama paragrahvi lg 2 punkti 1 järgi tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi:

kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont.


Seega oli üldkoosolekul õigus võtta vastu otsus, millega kohustada korteriomanikke värvima rõdusid. Korteriomanikel on õigus valida kas tellida värvimine töövõtjalt või kohustada korteriomanikke värvima rõdusid.

Lisaküsimuste korral palun valige endale sobiv konsultatsiooniaeg ja viis siit: https://hugo.legal/broneeri või helistades numbril: 6 880 400

Lugupidamisega
Lia Niitaru

Postitusi: 4
Liitunud: 06 Juul 2021, 08:48

Re: Kortermaja rõdu

05 Aug 2021, 16:08

06 Juul 2021, 22:12
Tere!

Kortermaja kaks korterit soovivad välja ehitada rõdu, ülejäänud korteritel rõdu ega selle ehitamise võimalust pole. Rõdud paikneks alumiste korterite väjaulatuval osal. Rõdude väljaehitamise nõusolek KOV-ilt olemas, vajalik koostada projekt ning taotleda vajalikud load.

1) Kuna rõdu pole eelnevalt olnud (ei kajastu kuskil andmebaasides), siis kuidas toimub selle vormistamine korterite juurde, mis dokumentide alusel? Et korter kuuluks õigusega mulle?
2) Kuna rõdu pole veel olemas, siis tuleb projekt ja ehituskulud katta neil korteriomanikel, kes endale rõdu soovivad, st puudub alus nõuda kompensatsiooni ühistult?
3) Kuna rõdu ehitamine muudab maja välisilmet, siis mis nõusoleku (häälteenamus, täielik konsensus) tuleb saada teistelt korteriomanikelt?

Lugupidamisega
Tere!

Paluks täiendavat tagasisidet või teise juristi arvamust, kuna paraku ei saanud vastuseid esitatud küsimustele.


Tänan!
Lugupidamisega

Postitusi: 67
Liitunud: 29 Aug 2017, 13:32

Re: Kortermaja rõdu

06 Aug 2021, 11:58

Tere,



Selleks, et rõdu oleks eriomandi osaks ning ka kinnistusraamatusse kantud, mis tagab korteriomaniku õiguse olla rõdu omanikus, tuleb vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 eriomandi kokkuleppe muutmine. Nimelt KrtS § 9 lg 1 järgi asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. Seega on rõdude ehitamiseks ning eriomandi osaks saamiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.



KrtS § 9 lg 2 kohaselt iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:

1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega;

2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.



Järelikult, kui on täidetud ülaltoodud sätte tingimused, siis on korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse nõudega, et kohus asendaks oma lahendiga korteriomaniku nõusoleku. Seega ei ole teistel korteriomanikel võimalik põhjuseta keelduda nõusoleku andmisest.



Kõik rõdude projekterimise ja ehitamisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud kulud peavad kandma need korteriomanikud, kes soovivad rõdu omada.



Parimate soovidega,
Lia Niitaru

Vasta