Mitme korterelamuga ühistu ühel kinnistul - juhtimine ja majandamine?

Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.

Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Vasta

Mitme korterelamuga ühistu ühel kinnistul - juhtimine ja majandamine?

12 Jaan 2021, 08:29

Tere!

Kuidas juhtida ja majandada KÜ, milles on 5 elamut (kokku ~150 krt) ja kõik asuvad ühel kinnistul. Tegemist on 2018 a. alguses loodud ühistuga, kus esimene maja valmis 2018 ning teised majad 2019. Põhikiri puudub.

Elanike soov on kehtesteda remondifondi makse suurus iga maja kohta eraldi ning mõninga majal puhul muuta majandamiskulude arvestamise põhimõtet teatud juhtudel (m2 vs omandite arv). Saan aru, et selleks on vaja põhikirja.
Kas selline jaotus on seadusega kooskõlas, kus ühes KÜs toimub arvestus iga kortermaja kohta eraldi? Kas nõuab iga maja kohta ka eraldi majandmiskava?
Sarnane probleem on põrandatepesu, akendepesu tellimisega igale majale eraldi.

Kui põhikirjaga on lubatud majandamiskulude arvestamise põhimõtte muutmist, siis teine küsimus on elanike otsused ja hääletamine.
Kuidas tuleks korraldada hääletust otsuse vastuvõtmisel, mis puudutab ühte korterelamut. Näiteks: remondifondi suuruse muutmine majale nr 2; põrandate süvapesu majale 3 jms. Kui me lähtume lihsalt enamushäältest (üldkoosolek või otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata), siis võib juhtuda, et teiste majade korteriomanikud hääletavad otsuse üle, mis neid ei mõjuta.

Kuidas peaks seda reguleerima põhikirjaga? Näiteks olukord, kus ühistus üldkoosolekul on küll enamus korteriomanditest kohal, kuid näiteks konkreetse maja elanikest ainult väike osa. Kas põhikirjaga võib näiteks nõuda, et otsuse vastuvõtmiseks, mis puudutab ainult ühte maja, on vajalik lisaks üldisele häälteenamusele ka konkreetse maja korteriomandite häälteenamus.

Näide: Üldkoosolek
60% korteriomandidest on esindatud
Majas 1 olevast 30-st on kohal 5.

Otsustada tegevus X, mis puudutab maja nr 1. Majas asuvatest omanditest on 3 on poolt, 2 on vastu. Teistes majades asuvad omandid on poolt.

Kas sellist KÜ juhtimise ja majandamise loogikat on võimalik rakendada, et see juriidiliselt ka korretkne oleks?

Kinnistul asuvad 3 tõkkepuud ja lastemänguväljak, ehk kinnistu ja ühistu jagamine on küllaltki keerukas.

Re: Mitme korterelamuga ühistu ühel kinnistul - juhtimine ja majandamine?

20 Jaan 2021, 18:25

Tere

Kui ühistul puudub põhikiri, tuleb lähtuda seadusest. Kuna Teie kirjelduste kohaselt ei ole tegemist tavapärasekorteriühistuga vaid esinevad mitmed erisused, mille puhul oleks mõistlik seaduses sätestatust kõrvale kalduda, soovitan kindlasti põhikirja vastuvõtmist. Nii saab põhikirjaga ette näha seaduses sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, Seaduse kohaselt mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et seaduses nimetatud korteriomanike enamuse otsuste tegemine on iga kinnisasja korteriomanike üldkoosoleku pädevuses Mitme kinnisasja valitsemiseks loodud korteriühistu erisused on sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (https://www.riigiteataja.ee/akt/KrtS) § 69.
Kui mitme kinnisasja valitsemiseks loodud korteriühistu toimimine on liiga segadusttekitav ja ebaratsionaalne antakse seadusega võimalus iga kinnisasja korteriomanike otsusega konkreetse kinnisasja rohkem kui kahe kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistust eraldumise ja eraldi korteriühistu loomise.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Vasta