Tere!
Alates 1981. aasta augustist olen töötanud ühes asutuses ja elanud selle asutuse teisel korrusel. 1981. aastal tehti üürileping, kuid asutuse reorganiseerimise tulemusena 1992. aastal üürilepingut enam ei sõlmitud. Nüüd 2010. aasta septembris tehti üürileping kuni 31.08.2011 ning seetõttu on maja elanikud (kokku 7 majapidamist) sunnitud välja kolima, kuna üürilepingut enam ei pikendata. Asutuse maja on müügis ning kinnisvarafirma ei soovi vara koos üürnikega. Lisamärkusena mind koondati asutusest 25.10.2009. Mida edasi teha?
1) Kas vana elamuseaduse (§50) järgi on praegune omanik kohustatud leidma samaväärse korteri?
2) Erastamise ajal öeldi maja elanikele, et need ei kuulu erastamisele. Nüüd selgus aga, et asutuse hoonet ei kantud erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja. See näitab, et inimestel oleks pidanud tol ajal erastamise võimalus siiski olema. Kas selle pinnalt võiks kompensatsiooni nõuda?
3) Kas võiks kaaluda pöörduda üürikomisjon, kuna üürilepingu lõppemisega kaasnevad mu perekonnale rasked tagajärjed – nimelt peres on vaimse puudega noor inimene, kes peaks esmaspäevast reedeni kell 9-14 käima päevakeskuses. Lisaks ei ole palju variante korteri üürimiseks – paar korterit on, kuid mille üürisumma ületab praeguse korteri oma 3kordselt. Korteri ostmine oleks raskendatud.
Milliste eelpool nimetatud küsimustega edasi minna või tuleb lihtsalt leida mingi võimalus korteri üürimiseks/ostmiseks? Mis on lahendus selles olukorras?
Üürilepingu lõppemine
Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Re: Üürilepingu lõppemine
Vana elamuseadus praegu ei kehti ja ei praegune ega ka uus omanik ei ole kohustatud leidma Teile uut eluruumi.
Kompensatsiooni nõudmine on praktiliselt võimatu, sest tekib küsimus, et kelle vastu ja mis alustel see esitada. Ilmselt sel ajal, kui toimus erastamine, jäite Teie ja teised üürnikud uskuma teavet, et neid eluruume erastada ei saa ega pidanud vajalikuks antud asjaolu täpsustada.
Elamuseaduse § 33 sätesatb, et üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele (§ 32 1. lõige) võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui:
1) üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi;
2) üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele;
3) üürilepingu ese on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes;
4) üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.
5) üürnikul puudub kehtiv elamisluba.
(2) Kui kohus teeb käesoleva paragrahvi 1. lõikes ettenähtud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Väljatõstmisel käesoleva paragrahvi 1. lõike punkti 3 alusel lasub kohalikul omavalitsusüksusel samaväärse eluruumi vastuandmise kohustus juhul, kui eluruum, millest välja tõstetakse, on riigi või munitsipaalomandis.
(3) Kohus võib üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid välja tõsta käesoleva paragrahvi 1. lõike punktide 2 ja 3 alusel ainult juhul, kui on täidetud üks alljärgnevatest tingimustest:
1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, samaväärse eluruumi;
2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema notariaalselt kinnitatud.
(4) Üürnik ja temaga koos elavad isikud on kohustatud üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui on täidetud üks käesoleva paragrahvi 3. lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimustest.
Antud asjas tuleks Teile soovitada tõesti pöörduda üürikomisjoni poole, aga ka kohaliku omavalitsuse ehk siis linnavalitsuse poole, kelle ülesandeks oleks leida lahendus probleemile. Täpsemalt vastata ei ole võimalik, kuna puudub teave üürilepingust, mis veel siiski kehtib.
Vastas Kaja Kiilo
Kompensatsiooni nõudmine on praktiliselt võimatu, sest tekib küsimus, et kelle vastu ja mis alustel see esitada. Ilmselt sel ajal, kui toimus erastamine, jäite Teie ja teised üürnikud uskuma teavet, et neid eluruume erastada ei saa ega pidanud vajalikuks antud asjaolu täpsustada.
Elamuseaduse § 33 sätesatb, et üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele (§ 32 1. lõige) võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui:
1) üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi;
2) üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele;
3) üürilepingu ese on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes;
4) üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.
5) üürnikul puudub kehtiv elamisluba.
(2) Kui kohus teeb käesoleva paragrahvi 1. lõikes ettenähtud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Väljatõstmisel käesoleva paragrahvi 1. lõike punkti 3 alusel lasub kohalikul omavalitsusüksusel samaväärse eluruumi vastuandmise kohustus juhul, kui eluruum, millest välja tõstetakse, on riigi või munitsipaalomandis.
(3) Kohus võib üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid välja tõsta käesoleva paragrahvi 1. lõike punktide 2 ja 3 alusel ainult juhul, kui on täidetud üks alljärgnevatest tingimustest:
1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, samaväärse eluruumi;
2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema notariaalselt kinnitatud.
(4) Üürnik ja temaga koos elavad isikud on kohustatud üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui on täidetud üks käesoleva paragrahvi 3. lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimustest.
Antud asjas tuleks Teile soovitada tõesti pöörduda üürikomisjoni poole, aga ka kohaliku omavalitsuse ehk siis linnavalitsuse poole, kelle ülesandeks oleks leida lahendus probleemile. Täpsemalt vastata ei ole võimalik, kuna puudub teave üürilepingust, mis veel siiski kehtib.
Vastas Kaja Kiilo
Re: Üürilepingu lõppemine
Haaran teie postituse viimasest sõnasabast kinni ja kirjutan hetkel kehtiva üürilepingu tingimustest (siis on omalt poolt kogu info edasi antud). Arvatavasti lepingu ese, üür ja kõrvalkulud, poolte õigused ja kohustused, muud tingimused ei ole niivõrd olulised (kui siiski on, saan selle info lisada) ning seetõttu panen kirja lepingu kestvuse, lõppemise ja ülesütlemisega seonduva.
4. Lepingu kestus, lõppemine ja ülesütlemine
4.1 Käesolev leping lõpeb lepingu punktis 1.3 (üürileandja annab eluruumi üürnikule kasutada alates 1.septembrist 2010 kuni 31. augustini 2011) toodud tähtaja möödumisel.
4.2 Käesolevat lepingut võib pikendada vormistades sellekohase kirjaliku lepingu lisa, mis jõustub selle allkirjastamisel mõlema lepingu osapoole poolt.
4.3 Mõjuval põhjusel võib kumbki pool lepingu etteteatamise tähtajata üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuvad põhjused on loetletud võlaõigusseaduses.
4.4 Üürnikul ja üürileandjal on võlaõigusseadusest tulenevad õigused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks seaduses ettenähtud alustel ja korras.
4. Lepingu kestus, lõppemine ja ülesütlemine
4.1 Käesolev leping lõpeb lepingu punktis 1.3 (üürileandja annab eluruumi üürnikule kasutada alates 1.septembrist 2010 kuni 31. augustini 2011) toodud tähtaja möödumisel.
4.2 Käesolevat lepingut võib pikendada vormistades sellekohase kirjaliku lepingu lisa, mis jõustub selle allkirjastamisel mõlema lepingu osapoole poolt.
4.3 Mõjuval põhjusel võib kumbki pool lepingu etteteatamise tähtajata üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuvad põhjused on loetletud võlaõigusseaduses.
4.4 Üürnikul ja üürileandjal on võlaõigusseadusest tulenevad õigused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks seaduses ettenähtud alustel ja korras.
Re: Üürilepingu lõppemine
Lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Lepingust nähtub, et üürilepingu võib üles öelda mõjuvatel põhjustel vastavalt võlaõigusseadusele. Mõjuvad põhjused on ära toodud VÕS §-des 315 ja 316.
VÕS § 315 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi;
2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
(2) Elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
VÕS § 316 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
(2) Üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
Eeldatavasti ei esine Teie puhul neid asjaolusid, mis on loetletud VÕS §-des 315 ja 316. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Teil tuleks taotleda uue üürilepingu sõlmimist, sest omaniku vahetus ei pea vältimatult kaasa tooma üürilepingu lõppemist või lõpetamist. Oma õiguste eest tuleb seista. Kehtima jäävad ka varasemas vastuses antud soovitused.
Vastas Kaja Kiilo
VÕS § 315 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi;
2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult;
3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
(2) Elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
VÕS § 316 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
(2) Üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
Eeldatavasti ei esine Teie puhul neid asjaolusid, mis on loetletud VÕS §-des 315 ja 316. Üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. Teil tuleks taotleda uue üürilepingu sõlmimist, sest omaniku vahetus ei pea vältimatult kaasa tooma üürilepingu lõppemist või lõpetamist. Oma õiguste eest tuleb seista. Kehtima jäävad ka varasemas vastuses antud soovitused.
Vastas Kaja Kiilo
Re: Üürilepingu lõppemine
Üks täpsustav küsimus tekkis siiski veel (see on esimene kokkupuude õigusalaste aruteludega ja tahaks enda jaoks konkreetset tegevusplaani paika panna). Nimelt, kui juulis saatis praegune maja omanik tähitud kirja, et üürilepingut enam ei pikendata, kas siis sellest hoolimata on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus lepingu tähtaja möödumisel uue üürilepingu sõlmimiseks? Mida see eesõigus antud juhul tähendab - näiteks esitan preagusele omanikule taotluse üürilepingu pikendamiseks, mille ta peab rahuldama? Ehk kuidas ma saan seda eesõigust kasutada jäämaks korterisse nii kauaks kui võimalik, arvestades, et omanik üürilepingut pikendada ei soovi?
Teil on kirjas "üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda." Kui aga üürilepingut pikendada ei saa (oleneb teie vastusest esimeses lõigus küsitud küsimusele) ja maja müüakse pärast üürilepingu lõppemise tähtaega 31.08.2011, kas me siis ka räägime üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust uuele üürileandjale?
Teil on kirjas "üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda." Kui aga üürilepingut pikendada ei saa (oleneb teie vastusest esimeses lõigus küsitud küsimusele) ja maja müüakse pärast üürilepingu lõppemise tähtaega 31.08.2011, kas me siis ka räägime üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust uuele üürileandjale?
Re: Üürilepingu lõppemine
Esmases vastuses oli soovitus pöörduda kiiresti üürikomisjoni poole, et vaidlustada üürilepingu ülesütlemine. Loodetavasti ei ole see võimalus veel mööda lastud. Üürilepingust tulenevad õigused ei ole absoluutsed, kuid seaduses on olemas sätted, mis kaitsevad üürnikku üürilepingu põhjendamatu ülesütlemise eest. Neid peab aga üürnik kasutama. Üürilepingu saab üürileandja üles öelda mõjuvatel põhjustel ja peamiseks on olukord, kui üürileandja vajab ruume oma tarbeks. Üürilepingu ülesütlemine motiivil, et elamut soovitakse müüa, ei ole aga mõjuvaks põhjuseks ja seda eriti siis, kui üürnik on oma kohustused täitnud korrektselt. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:
1) üüritud asi;
2) lepingu lõppemise päev;
3) ülesütlemise alus;
4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule.Loodetavasti ei ole see tähtaeg mööda lastud. Kui tähtaeg on mööda lastud, tuleb koos taotlusega esitada ka palve tähtaja ennistamiseks.
Vastas Kaja Kiilo
1) üüritud asi;
2) lepingu lõppemise päev;
3) ülesütlemise alus;
4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule.Loodetavasti ei ole see tähtaeg mööda lastud. Kui tähtaeg on mööda lastud, tuleb koos taotlusega esitada ka palve tähtaja ennistamiseks.
Vastas Kaja Kiilo