Tere
Korteriomandiseaduse §19 lõige 2 sätestab, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest.
Kas seda seadusepügalat peab arvestama korteriühistu üldkoosoleku kvoorumi alusena?
KÜ üldkoosoleku kvoorum
Foorumi reeglid
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Juristaitab veebi digitaalsesse arhiivi kuuluvad alates 2011. aastast kuni 2023. aasta 15. maini veebi teel esitatud küsimused ja juristide poolt antud vastused. Tähelepanu! Arhiivis ei uuendata ega kaasajastata arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik tutvuda ajakohase teabega.
Isikuandmete töötlemise kohta saate lähemalt lugeda siit.
Re: KÜ üldkoosoleku kvoorum
Tere
Kui on asutatud korteriühistu, siis valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi (selles seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriomandiseaduse ja mittetulundusühingute seaduse sätteid).
MTÜS § 21 lg 1 alusel üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid.
Seega, oluline on ka põhikirjast tulenevad üldkoosoleku kokkukutsumise tingimused ja kord, samuti otsuste vastuvõtmise kord. Tuleb ka tähele panna, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.
Vastas: SA Õigusteenuste Büroo
Kui on asutatud korteriühistu, siis valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi (selles seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriomandiseaduse ja mittetulundusühingute seaduse sätteid).
MTÜS § 21 lg 1 alusel üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid.
Seega, oluline on ka põhikirjast tulenevad üldkoosoleku kokkukutsumise tingimused ja kord, samuti otsuste vastuvõtmise kord. Tuleb ka tähele panna, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.
Vastas: SA Õigusteenuste Büroo
Re: KÜ üldkoosoleku kvoorum
Tänan vastuse eest.
Paraku ei suuda ma leida vastusest vastust minu küsimusele.
Ma tean, et MtüS §21 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid.
Rõhutan siin sõna seadusest ja küsin uuesti: kas korteriomandiseaduse §19 lõige 2-es sätestatut peab arvestama KÜ üldkoosoleku kvoorumi alusena, ehk siis kas KÜ üldkoosolekul peab alati arvestama, et kvoorumi moodustatavatele korteriomanikele kuuluks üle poole kinnisturaamatusse kantud kaasomandist?
Kui KÜ põhikirjas on sätestatud, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole KÜ liikmetest. Kas siis sellisest kvoorumist piisab üldkoosoleku läbiviimiseks, sõltumata üldkoosolekul osalevate korteriomanikele kuuluvate kinnisturaamatusse kantud kaasomandite suurusest?
Tänan.
Paraku ei suuda ma leida vastusest vastust minu küsimusele.
Ma tean, et MtüS §21 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid.
Rõhutan siin sõna seadusest ja küsin uuesti: kas korteriomandiseaduse §19 lõige 2-es sätestatut peab arvestama KÜ üldkoosoleku kvoorumi alusena, ehk siis kas KÜ üldkoosolekul peab alati arvestama, et kvoorumi moodustatavatele korteriomanikele kuuluks üle poole kinnisturaamatusse kantud kaasomandist?
Kui KÜ põhikirjas on sätestatud, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole KÜ liikmetest. Kas siis sellisest kvoorumist piisab üldkoosoleku läbiviimiseks, sõltumata üldkoosolekul osalevate korteriomanikele kuuluvate kinnisturaamatusse kantud kaasomandite suurusest?
Tänan.
Re: KÜ üldkoosoleku kvoorum
Korteriühistu jaoks kehtib üldkoosoleku otsustusvõimelisuse küsimuses MTÜS § 21 lg 1 teise lause I alternatiiv, st korteriühistu võib oma põhikirjas ise ette näha vajaliku kvoorumi. Seega, lähtuda tuleb KÜ põhikirjast ehk KÜ liikmete enamusest.
Vastas: SA Õigusteenuste Büroo
Vastas: SA Õigusteenuste Büroo
Re: KÜ üldkoosoleku kvoorum
Sellest vastusest võib jääda ekslikult mulje, et KOS §19 lg 2 ei vaja kohaldamist. Nii see siiski ei ole – lähtuma peab mõlemast nõudest, nii põhikirjalisest kui korteriomandiseadusest tulenevast.
Vastavalt TsÜS § 3, tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist.
Analüüsin esmalt seaduses sõnastatut.
Kuna ...
Seega kui
Mõttest ja eesmärgist.
KOS §19 lg 2 mõte on kaitsta suurema osa omanikke selle eest, et nende omandit puudutavaid otsuseid ilma nendeta vastu ei võetaks. Puuduvad põhjused, miks valitsemise vormide vahel omanikke erinevalt kaitsma peaks.
Korteriühistu seaduse eesmärk on sätestada korteriühistu õiguslik seisund ja erisused. Esmajoones reguleerivad KÜS’i sätted neid aspekte, mis seonduvad juriidilise isiku olemusega. Kuna mittetulundusühistut puudutavad üldnormid puuduvad, siis kohaldub lisaks MTÜS’is sätestatu. Kuivõrd korteriühistu eesmärk on eeskätt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine siis tuleb lähtuda valitsemistegevustes suures osas KOS’is kirjapandust (välja arvatud nendel juhtudel, mis otseselt KÜS’iga vastuollu lähevad), kuna KÜS’is need puuduvad ja MTÜS on sisuliselt üldnorm.
Parimate soovidega,
ps. Vaatasin ka riigikohtu lahendit:
http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-38-06
Kuna vaidlustatud polnud üldkoosoleku otsustusvõimelisust KOS §19 lg 2 järgi ja otsustusvõimetus tulenevalt põhikirjast tuvastatud, siis kolleegium otseselt seda teemat ei käsitlenud. Kuid RK kollegium märkis punktis 11. ära KOS’i vastavate paragrahvide võimaliku kohaldumise.
Vastavalt TsÜS § 3, tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist.
Analüüsin esmalt seaduses sõnastatut.
Ja tulenevalt sellest, etKorteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.
... peab eksisteerima vastuolu KÜS’iga, et KOS ei kohalduks.... Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega.
Kuna ...
... ja KÜS ei reguleeri üldkoosoleku otsustusvõimelisust, siis peab eksisteerima vastuolu ka MTÜS’iga:Käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
Seega kui
...siis tuleb järgida kõiki seadusest tulenevaid nõudeid kui vastuolu MTÜS § 21 lg 1’s puudub ja lähtuvalt sõnastusest tuleb rakendada ka KOS § 19 lg 2 sätestatut.Üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid.
Mõttest ja eesmärgist.
KOS §19 lg 2 mõte on kaitsta suurema osa omanikke selle eest, et nende omandit puudutavaid otsuseid ilma nendeta vastu ei võetaks. Puuduvad põhjused, miks valitsemise vormide vahel omanikke erinevalt kaitsma peaks.
Korteriühistu seaduse eesmärk on sätestada korteriühistu õiguslik seisund ja erisused. Esmajoones reguleerivad KÜS’i sätted neid aspekte, mis seonduvad juriidilise isiku olemusega. Kuna mittetulundusühistut puudutavad üldnormid puuduvad, siis kohaldub lisaks MTÜS’is sätestatu. Kuivõrd korteriühistu eesmärk on eeskätt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine siis tuleb lähtuda valitsemistegevustes suures osas KOS’is kirjapandust (välja arvatud nendel juhtudel, mis otseselt KÜS’iga vastuollu lähevad), kuna KÜS’is need puuduvad ja MTÜS on sisuliselt üldnorm.
Parimate soovidega,
ps. Vaatasin ka riigikohtu lahendit:
http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-38-06
Kuna vaidlustatud polnud üldkoosoleku otsustusvõimelisust KOS §19 lg 2 järgi ja otsustusvõimetus tulenevalt põhikirjast tuvastatud, siis kolleegium otseselt seda teemat ei käsitlenud. Kuid RK kollegium märkis punktis 11. ära KOS’i vastavate paragrahvide võimaliku kohaldumise.
Re: KÜ üldkoosoleku kvoorum
ÕTB lisab oma 15.06. vastusele:
Tulevase korteriomandi – ja korteriühistu seaduse eelnõu (millega asendatakse aastaks 2016 tänased korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus) § 19 lg 2, mille kohaselt korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
Viidatud tulevase seaduse eelnõu seletuskirjas on § 19 kohta märgitud: “Üldkoosoleku otsustusvõime osas sätestab kehtiv KOS II § 19 lg 2, et vajalik on kaasomandiosade enamuse esindajate kohalolek. Korteriühistu jaoks kehtib selles küsimuses MTÜS § 21 lg 1 teise lause I alternatiiv, st korteriühistu võib oma põhikirjas ise ette näha vajaliku kvoorumi. Ühest küljest saab korteriühistu praegu vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid, nähes põhikirjas ette kvoorumiks selle korteriomanike arvu, kes tavaliselt kohale tuleb. Teisest küljest tagab KOS-i praegune regulatsioon suurema õigusselguse, sest korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kehtivuse tingimused on kõigil juhtudel samad. Samuti tagab KOS-i praegune regulatsioon, et korteriomanike vähemus saab kõigile korteriomanikele kohustuslikke otsuseid vastu võtta ainult korduval koosolekul. Kompromissina on eelnõus kvoorumi nõue sätestatud seaduses, kuid on lisatud võimalus näha kvoorum ette põhikirjas. Üldkoosoleku otsustusvõime seadusjärgseks eelduseks on eelnõu § 19 lg 2 kohaselt nii häälte kui ka kaasomandi osade enamuse esindajate kohalolek, nii nagu praegu sätestab KOS II § 19 lg 2.”
Eelnõu ja seletuskirjaga saab tutvuda: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/d ... 7#O9DmEWaM
ÕTB tänab 19.06 postitatud diskussiooni jätkamise eest. Peame vajalikuks lisada, et foorumi eesmärk on vastata füüsiliste isikute küsimustele. Juristide erinevate seisukohtade üle väitlemiseks tuleb leida muu kanal.
Lugupidamisega
SA Õigusteenuste Büroo
Tulevase korteriomandi – ja korteriühistu seaduse eelnõu (millega asendatakse aastaks 2016 tänased korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus) § 19 lg 2, mille kohaselt korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
Viidatud tulevase seaduse eelnõu seletuskirjas on § 19 kohta märgitud: “Üldkoosoleku otsustusvõime osas sätestab kehtiv KOS II § 19 lg 2, et vajalik on kaasomandiosade enamuse esindajate kohalolek. Korteriühistu jaoks kehtib selles küsimuses MTÜS § 21 lg 1 teise lause I alternatiiv, st korteriühistu võib oma põhikirjas ise ette näha vajaliku kvoorumi. Ühest küljest saab korteriühistu praegu vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid, nähes põhikirjas ette kvoorumiks selle korteriomanike arvu, kes tavaliselt kohale tuleb. Teisest küljest tagab KOS-i praegune regulatsioon suurema õigusselguse, sest korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise kehtivuse tingimused on kõigil juhtudel samad. Samuti tagab KOS-i praegune regulatsioon, et korteriomanike vähemus saab kõigile korteriomanikele kohustuslikke otsuseid vastu võtta ainult korduval koosolekul. Kompromissina on eelnõus kvoorumi nõue sätestatud seaduses, kuid on lisatud võimalus näha kvoorum ette põhikirjas. Üldkoosoleku otsustusvõime seadusjärgseks eelduseks on eelnõu § 19 lg 2 kohaselt nii häälte kui ka kaasomandi osade enamuse esindajate kohalolek, nii nagu praegu sätestab KOS II § 19 lg 2.”
Eelnõu ja seletuskirjaga saab tutvuda: http://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/d ... 7#O9DmEWaM
ÕTB tänab 19.06 postitatud diskussiooni jätkamise eest. Peame vajalikuks lisada, et foorumi eesmärk on vastata füüsiliste isikute küsimustele. Juristide erinevate seisukohtade üle väitlemiseks tuleb leida muu kanal.
Lugupidamisega
SA Õigusteenuste Büroo