Korteriühistu nõue

Tere.
Palun andke nõu kuidas käituda.
Korteriühistu juhatus otsustas panna maja ette uus asfalt, luua juurde parkimiskohti ja eelnevalt ostis selleks maad juurde.
Kui minult küsiti kas maksan koheselt ligi 6000 eesti krooni suuruse summa või nõustun ühistu laenu võtmisega, keeldusin mõlemast (ütlesin, et leia sellist raha, tulen vaevu kommunaalmaksetega toime ja ei pea asfalteerimist õigeks maja üldist seisundit ning majanduslikult raskeid aastaid arvestades). Järgmise kuu arvel kirjutati see summa lihtsalt võlaks ääremärkusega "kokku lepitud aga veel maksmata summa". Olen küll aastaid isiklikel põhjustel kommunaalmakseid ja igasuviseid paarituhande krooniseid (viimasel aastal eurodes) kogumisrahasid hilinemisega tasunud aga hetkel on kõik tasutud va. see 2010 aasta suvine nõue. Nüüd sain kohtust makseettepaneku (avalduse oli teinud raamatupidaja esitades tõenditeks tänavuse viimase arve ja arve mis vahetult eelnes nendepoolsele võla "tekitamisele").
1) Kas ühistul on õigus nõuda elamu igapäevaseks majandamiseks ja säilimise tagamiseks vajalikest summadest suurema makse tasumist üldkoosoleku ja/või juhatuse otsuse alusel (eriti eelkirjeldatud viisil) või on vajalik ikkagi iga korteriomaniku nõusolek? Eelkõige kui tegemist on parklakohtade tekitamisega mitte elamu mõne osa renoveerimisega.
Kas ühistul on õigus nõuda igal suvel sihtkapitali kogumist ka juhul kui täpset sihtotstarvet pole määratud nn.igaks juhuks kogumine?
Erinevad seadused väidavad kord üht- kord teistpidi, samuti on juristid eriarvamustel.
2) Kas on mõtekas ühistuga kohtuni välja minna ehk kui ühistul on ikkagi õigus sellele nõudele kui suureks võib kujuneda minu kohustus ühistu ees?
Ühistu esimees ja raamatupidaja keelduvad arve koostamise aluseks oleva dokumendi näitamisest (üldkoosoleku/juhatuse otsus kus oleks kirjas minu korterile määratud kohustus ja fikseeritud selle suurus) ehk siis oma nõudeõiguse tõendamisest. Tegelikult keeldub juhatus koos raamatupidajaga näitamast absoluutselt kõiki ühistu dokumente, ehk siis kuhu on investeeritud suvised kogumised, igakuised remondifondi maksed, kui suured on ühistu üldised arved, millest on tingitud suhteliselt suured vee- ja soojakaod või kuidas on leitud mulle arvele kirjutatavad summad. Keeldutakse ka erapooletu revisjoni läbiviimisest.
Ette tänades.

Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kui on korteriühistu üldkoosoleku poolt vastav otsus vast võetud, siis on selline otsus ühistu liikmetele täitmiseks kohustuslik. Samas sätestab korteriühistuseaduse § 15.1, et majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Eluruumi hoolduseks loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja iga korteriomaniku nõusolekut. Ilmselt otsustatakse ka Teie korteriühistus suuremate kulutuste tegemine üldkoosolekul. Millist häälteenamust on vaja, et otsus loetakse vastu võetuks, see on sätestatud kindlasti ühistu põhikirjas. Arve koostamise aluseks olnud dokumenti peaksid aga ühistu esimees või arve koostanud isik kindlasti Teile näitama. Pöörduge kirjaliku taotlusega dokumentide tutvustamise nõudega korteriühistu juhatuse poole.


Vastas Kaja Kiilo

Tere veelkord.
Olen teadlik, et korteriühistu põhikirjas võib ette näha õiguse võtta vastu kõik elamut ja kinnistut puudutavad otsused häälte hulga alusel ehk kasvõi siis poolthäälte arv on vaid ühe võrra suurem vastuhäälte hulgast. Küsimus ongi selles, et kas ikkagi võib nii võtta vastu absoluutselt kõik otsused ja sundida ühistu liikmeid tasuma kõige eest?
Olen nõus, et ühistu korjab igakuiselt väikest summat nn. jooksvate remonttööde jaoks. Arusaadav on kui vajalikkusest tingitult või enamuse soovil otsustatakse häälte alusel elamu ja krundi säilimiseks ning igapäevaseks majandamiseks vajalikud küsimused - nt. sõlmida lepinguid kommunaalteenuste osutajatega, teha pisiremonte, likvideerida avariisid aga ka võtta ette suuremaid kulutusi nõudvad tööd - nt.renoveerida elamu (maja välisfassaad, trepikojad, keldrid jne.) või mõni selle tehnosüsteem (nt. ventilatsioon, küttesüsteem, kanalisatsioonitorustik jne.) või lappida majaesise tee augud. Siiski eeldaks selliste suuremate tööde eest korteriomanikele tasumise kohustuse panemise puhul ühistult mõistlikkust ehk siis kulu jaotamist pikema aja peale (väikeste osadena tasumine nt.kui on võetud elamule laen) ja/või teostamise ajastamist ajale kui korteriühistu liikmetel on piisavad sissetulekud.
Aga kui ühistu või juhatus võtab vastu otsuseid mis pole vajalikud elamu säilimiseks, elamu ja krundi igapäevaseks hooldamiseks vaid on pigem toretsevad (minu puhul-osteti juurde maad, millele ehitati parkla ja asfalteeriti samaaegselt ka algne majaesine kõnnitee); või otsustab üldkoosolek/juhatus, et ühistu liikmetel tuleb korraga tasuda suuri summasid; või veelgi enam soovitakse mitmel järjestikusel aastal suuri sihtkapitali makseid erinevatel eesmärkidel. Kui ühistu/juhatus on võtnud seisukoha, et pole nende asi kust ja kuidas leiavad kõik ühistuliikmed raha, hoidku isiklike väljaminekute pealt kokku (toit, ravimid, esmatarbekaubad, autokütus, elekter, vesi jne) või võtku laene kui palgast/pensionist ei piisa. Ok, kõige lihtsam oleks elukohta vahetada kui ühistu poolt esitatavad arved üle jõu käivad, kahjuks pole see aga alati võimalik (arvestades elamu seisukorda, ühistu tegevust ning maja asukohta).
Korteriomandiseaduse §13 lõige 3 ütleb, et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud ja §16 lõige 1, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepe. Ehk siis, et teatud otsute tegemiseks, tööde teostamiseks on vajalik kõigi ühistu liikmete nõusolek. Korteriühistu seaduse §15 aga lubab üldkoosolekul otsustada ühistu majandustegevuse üle, sh. panna liikmetele kohustus tasuda sihtkapitale, ehk siis võtta vastu otsuseid elamu ja elamu ümbruse hoolduse ja remondi (mille käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid) osas. Samuti võib põhikiri anda kõik õigused üldkoosolekule.
Siit tekibki küsimus, kas enamuse otsusel võib ikkagi panna kõigile korteriühistu liikmetele kohustuse tasuda absoluutselt kõigi häälteenamuse alusel vastu võetud otsute eest ehk siis sundida korteriomanikke maksma ka neile ülejõu käivaid summasid ja/või piirama suurel määral isiklikke vajadusi. Kas tõesti mitte ükski seadus ei kaitse korteriomanikku ja ühistu võib meelega järjepidevalt halvendada ühistu liikme majanduslikku ja elatuslikku seisundit (halvendada elukvaliteeti, sundida võlgadesse) ja mitte kaitsta ühistu liikme huve?
Minu näite puhul küsib 85 korteriga ühistu juba aastaid absoluutselt igal suvel paari tuhande krooni suurusi nn.sihtmakseid, vastumeelselt olen neid tasunud va. eelpool mainitud parkla ehitus mille eest nõue mulle lihtsalt arvele võlana kirjutati, kuigi olin eelnevat keeldunud parkla ehitusest konkreetsel aastal. Olen aastate jooksul eriti aga viimases poolaasta jooksul korduvalt palunud ühistu esimehelt ja raamatupidajalt selgitusi sihtkapitalide kogumise aluseks olevate tööde kohta ja muude arvete alusel nõutavate summade kohta, millest keeldutakse. Tõenäoliselt tuleb kohtusse minna.
Palun vastake kas Eestis leidub seadus, mis kaitseb minu soovi mitte maksta lõputult ühistule ja suuri summasid?

Korteriühistuseaduse § 1 lg 2 sätestab, et seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 1 aga sätestab omakorda, et üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Seega Teie KÜ üldkoosolekute otsused võetakse vastu sellise häälteenamusega nagu see on ette nähtud Teie KÜ põhikirjas. Üldkoosoleku otsus ongi korteriomanike kokkulepe ja selline kokkulepe on KÜ liikmetele kohustuslik. Teie nördimus on mõistetav, kuid paljudel puhkudel peab vähemus alluma enamuse soovile. Selline ongi ühistegevuse üldine põhimõte. Teil tuleks pöörduda KÜ juhatuse poole kirjaliku avaldusega ning taotleda enda vabastamist teatud koormistest või nende maksete vähendamist. Kui Teile antav vastus Teid ei rahulda, on Teil võimalus pöörduda kohtusse ja nõuda Teilt kinnipeetavate kulutuste vähendamist tuginedes Korteriomandiseaduse §-le 13 lg 3, millele Te ise olete viidanud.


Vastas Kaja Kiilo