KÜ kulude jagamine

Foorumi reeglid
Foorumi sihtgrupiks füüsilised isikud.
Küsimusi saab esitada ainult id-kaardiga.
Küsimuste esitamisel kuvatakse Teie ees- ja perekonnanimi.
Küsimustele vastatakse 1 tööpäeva jooksul.
Küsimustele ja vastustele ei saa esitada kommentaare.
Ebasobivad postitused kustutatakse.
Vasta
Postitusi: 5
Liitunud: 20 Mai 2022, 12:25

KÜ kulude jagamine

20 Mai 2022, 12:27

Tere
Tekkinud on mõned küsimused seoses KÜ kuludega:
– Kas ma saan õigesti aru, et kui põhikirjas pole sätestatud teisiti, jagatakse tekkivad kulud ruutmeetripõhiselt? Ehk kui tekib mingi suurem kulu ja see lisatakse otse arvele (mitte ei tasuta remondifondist), tuleb see jaotada ruutmeetripõhiselt?
– Kui soovitakse mingeid kulusid edaspidi jagada korteripõhiselt, siis ainuke võimalus on põhikirja muutmine?
– Kui kulu on juba tehtud, tuleb see jaotada vastavalt hetkel kehtinud põhikirjale ja jaotust ei saa enam tulevikus mingite otsustega tagantjärele muuta?

Postitusi: 2545
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: KÜ kulude jagamine

20 Mai 2022, 23:08

Tere

Kulusid saab teha vaid majanduskava alusel. Seetõttu jääb arusamatuks, kuidas lisatakse "otse arvele". Kui kulu on ootamatu ja majanduskavas ei kajastu, tuleb kutsuda kokku koosolek ja võtta vastu täiendatud majanduskava. Kulud jagatakse kuni põhikirja muutmiseni põhikirja ja seaduse kohaselt, Teie näitel siis vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Postitusi: 5
Liitunud: 20 Mai 2022, 12:25

Re: KÜ kulude jagamine

21 Mai 2022, 10:33

Tänan vastuse eest!
Esimene küsimus oligi seoses erakorralise kuluga.
Täpsustaks veel üle, et kui on soov mingi kulu muutmist korteripõhiseks, siis ei piisa, kui tehakse üldkoosolekul ettepanek jaotuse muutmiseks ja hääletatakse? Kas peab ikka konkreetselt tegema ettepaneku põhikirja muutmiseks ja varasemalt peab ka KÜ liikmeid teavitama, et üldkoosolekul plaanitakse põhikirja muuta?

Postitusi: 2545
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: KÜ kulude jagamine

23 Mai 2022, 21:22

Tere

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on majanduskulude jaotuse kohta sätestatud:
§ 40. Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel
(1) Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

(2) Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

(3) Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Seega on tavapärane jaotus kaasomandi osa suuruse alusel ja kui soovitakse sellest erinevat, peab see olema põhikirjaga ette nähtud.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Postitusi: 9
Liitunud: 05 Apr 2021, 15:44

Re: KÜ kulude jagamine

18 Juun 2022, 17:04

Tere,

Küsimus korteriomandi-ja korteriühistu seaduse pragrahv 40 lõige 2 rakendamise kohta "häälte koguse" vaates:

Ühelt poolt räägitakse "korteriühistu põhikirjast", mida saab üsna lihtsalt muuta (51%, ehk lihthäälteenamus) - teiselt poolt räägitakse "kokkuleppest", mida on tõlgendatud teatud kontekstis ka "konsensusliku kokkuleppena", ehk 100% häältepakina.

Kas paragrahv 40 lõige 2 rakendamiseks on siis vaja vaid 51% hääli (põhikirja muutus), või 100% hääli (konsensuslik nõusolek)?

Teema on ilmselt paljude jaoks oluline nö "ühe pidurist vingupunni" korral: kui 99% on nõus ja 1% on vastu, kas siis saab paragrahv 40 lõige 2 rakendada?

Postitusi: 2545
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: KÜ kulude jagamine

20 Juun 2022, 19:42

Tere

Teie viidatud paragrahv annab vaid võimaluse seaduses sätestatust põhikirjaga kõrvale kalduda. Ehkki seadus on põhikirja suhtes ülimuslik ja põhikiri peab üldreeglina olema kooskõlas seadusega, võib seaduses otsesõnu sätestatud juhul sellest põhimõttest kõrvale kalduda. Nii on ka § 40 lg 2, mis lubab, juhul kui põhikirjaga on ette nähtud seadusest erinev kulude jaotus, toimida põhikirja järgi. Sel juhul enam üldjuhul mingit täiendavat hääletamist vaja ei ole ja lähtutaksegi põhikirjast.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Postitusi: 9
Liitunud: 05 Apr 2021, 15:44

Re: KÜ kulude jagamine

21 Juun 2022, 11:01

Tere,

Küsin uuesti 40 lg 2 kohta konkreetse näite põhiselt: on 10 korteriga maja, kus 1 korter hoiab talvel aknaid pidevalt pärani (värske õhk mulle, kulud ülejäänud 9-le ullikesele).
90% korterite häältepakist tahaks KÜ põhikirja muutust, kus "talvise pärani akna eest" saaks kehtestada täiendava küttearve (insener-tehnilistest valemitest ja tabelitest tulenevate kadude põhiselt, ehk tegeliku tarbimise põhiselt).
10% hääletepaki omanik irvitab vaid näkku, ning väidab et selleks läheks vaja esmalt 40 lg 2 järgi "kokkulepet", ehk kõigi 100% konsensusliku nõusolekut, ning tema ei kavatse sellist kokkulepet sõlmida.

Kas siis eelneva muudatuse jaoks läheks tõesti esmalt vaja 100% konsensusliku nõusolekut, mille järgselt võiks väiksema häältepakiga (67%, või 51%) viia läbi KÜ põhikirja muudatuse - või piisaks ühe omaniku vastuseisule vaatamata põhikirja muutmiseks vajalikust väiksemast (67%, või 51%) häältepakist.

Riigkohtu lahendite põgusal sirvimisel pole ma sarnast lahendit leidnud: alati on 40 lg 2 keeldumise juures olnud mingi nö "süstemaatiline karjuv ülekohus" (a'la põhikirjaga üritati 1 ja 5 toalise korteri küte muuta sama suureks) - või on küsimus sisaldanud mingit "suuremat aastakulusid ületavat muutust" (a'la maja, kus osad korterid olid enne KÜ moodustamsit olnud korralikult remonditud, kuid osad olid remontimata uberikud).
Samas on palju riigikohtu lahendeid, kus ollakse nõus "tegelike kulude põhise" lähenemisega (kasvõi vee ja elektri jaotamine mõõturite põhiselt, vaikimis nõutud m2 põhise asemel).
Samuti oleks huvitav juhtumi lahend, kus enne KÜ moodustamist olid osad korterid soojustatad, kuid osad soojustamata (ilmselglt hoiaks soojustamata korterite omanikud kinni m2 põhisest arvutusest, ehk keelduks 40 lg 2 kokkuleppest).
Kuid "talvise pärani akna hinna-lisa" kohta pole ma lahendit leidnud.

Seega 40 lg 2 teema on paljude jaoks nö "laiemat huvi pakkuv".

Postitusi: 2545
Liitunud: 11 Apr 2017, 12:26

Re: KÜ kulude jagamine

21 Juun 2022, 19:44

Tere

§ 40 Lõike 2 kohaselt on võimalik põhikirjaga näha ette lõikes 1 sätestatud põhimõttest erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord. Seejuures tuleb arvestada korteriomanike kokkulepetega majandamiskulude jaotamise kohta, kui eriomandi kokkuleppe selliseid tingimusi sisaldab. Seega juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, siis tuleb kulude jaotus ette näha eriomandi kokkuleppes. Eriti oluline on seda teha juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud. Põhimõtteliselt saab iga korteriomanik § 13 lg 2 alusel nõuda eriomandi kokkuleppe muutmist, kuid selleks, et tema nõue oleks edukas, peab senine kulude jaotus selgelt rikkuma tema õigustatud huve. Kui kulude jaotuse alus on eriomandi kokkuleppes paika pandud, ei saa korteriomanike enamus põhikirjaga teistsuguseid reegleid kehtestada. Seega tuleb lisaks põhikirjale ja seadusele vaadata ka eriomandi kokkulepet ja vajadusel seda muuta või nõuda selle muutmist § 13 lg 2 alusel.

Lugupidamisega

Tiina Mölder
jurist

Vasta