Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
Tere. Korteri üürides sattusin ma väga ebameeldivasse olukorda. Üürileping on sõlmitud tähtajalisena, 1 aasta ja 2 kuud. Lepingus on punkt, et kui leping lõpeb ennetähtaegselt, pean tasuma kõik ülejäänud maksed enne lepingu lõppu. Mu tütar valmistus ülikooli astumiseks ja elas selles üürikorteris, maksin kõik arved ja üüritasu korralikult ja õigeaegselt. Korter asub vanas puumajas, on õhksoojuspump ja ahi. Tütar pole kunagi ahju kasutanud, sest ta ei oska ja kardab. Pärast oktoobri alguse tormi purunes õhksoojuspump ja sealt tuli ainult külma õhku. Väljas oli juba külm ja ma teatasin üürileandjale, et toimus rike. Pärast ekspertiisi selgus, et tuleb välja vahetada oluline osa mootorist, mida laos ei ole. 18. oktoobril kirjutas ta, et detaili tuleb oodata 3 nädalat. 3. novembril kirjutas ta, et tõrkeotsingutööd tehakse kõige varem jõulude ajal. Kuna tütar ei saanud ülikooli sisse ja sellistes tingimustes ei olnud enam võimalik elada, otsustasime, et ta läheb tagasi koju kodulinna. Panin üürileandja tuntuks. Selle eelduseks oli, et kuni ta ei leia uut üürnikku, maksan kõik kommunaalkulud ja üüritasu. Ütles, et otsimiseks kulub tavaliselt umbes kolm nädalat. Asjad võtsime ära 8. novembril, samal päeval küsis üürileandja minult korterivõtmeid, et ta saaks uue üürniku korterit vaatama tuua. Ma andsin võtmed ja me läksime koju. 17. detsembril saan temalt kirja, et kuna ta uut üürnikku ei leidnud, pean talle maksma jooksva kuu eest novembrikuu lisaraha ja kommunaalid. Tagatisest keeldus ta seda raha võtmast. Uue kuulutuse rentniku otsimiseks, mis ta lubas avaldada, juba kolm päeva ei ole. Palun abi üürilepingu erakorralise lõpetamise küsimuses. Arvestades seda, et võtmed võeti ära ja tegelikult ei saanud ma korterit kuidagi kasutada, kas ma võin omalt poolt lepingu lõpetada? Kas ta saab antud juhul rakendada lepingu punkti, et ennetähtaegsel lõpetamisel tuleb tasuda kõik renditähtaja lõpuni jäänud maksed? Olen väga tänulik abi eest!
Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Vastav õiguslik alus võib tuleneda seadusest, samuti võivad üürilepingu pooled erakorralise ülesütlemise alused ka lepingus määratleda. Kui pooled ei ole lepingus üürilepingu erakorralise ülesütlemise eraldi aluseid kokku leppinud, siis tuleb lähtuda eelkõige VÕS §-dest 314-319. Lisaks annab ka VÕS § 313 lg 1 üürilepingu erakorralise ülesütlemise jaoks eraldi, iseseisva aluse.
VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Kui talveperioodil korterit kütta ei saa ja üürileandja olukorda parandama ei kiirusta, on see mõjuv põhjus, mis lubab lepingu üles öelda. Selleks peab üürnik esitama üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavalduse (nt e-kiri, sms). Ülesütlemisavalduses peavad olema märgitud vähemalt andmed üüritud asja kohta, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise põhjus. Kui leping on seliselt üles öeldud, ei ole üürileandjal õigus üüri nõuda. Kui aga lepingut eelpool kirjeldatud viisil üles öeldud ei ole, on üürilepingu ülesütlemine tühine (VÕS § 325 lg 5). Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi. Seega võib üürileandja nõuda üürnikult lepingu täitmist (VÕS §§ 76 lg 1, 101 lg 1 p 1).