kaasomandi tasuta kasutamine äriruumina

Tere,
kas me peame soostuma enamuse kaasomanike otsusega selle kohta, et meie maja kaasomandis olevat 27m2 suurust keldriruumi kasutatakse ärina, maksmata sellelt pinnalt muud kui seal kasutatav elekter?
Majal on laen, millega renoveeriti katus ja seinad, laenuga kaasneb kindlustuskohustus ja hetkel on plaanis laenusummat suurendada trepikoja ja keldri renoverimiseks, millega remondifondi maksed igale korteriomanikule suurenevad kokku 1€-ni m2 kohta. Nimetatud keldriäri aga, mis on 1/13 erakasutuses olevat pinnast, remondifondi ei panusta.

Tere

Kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerib üldnormina asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 , mille kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomaniku osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või enamuse otsusega kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

AÕS § 74 lg 1 alusel võib kaasomandis oleva asja asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Keldrikorruse kasutamisvõimalus on ilmselt korteriomanike jaoks oluline küsimus, seega võib korteriomanike suhtes keldri kasutamise välistamine ületada korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud tavakasutuse. Oluline on tagada kõigile korteriomanikele õiglane lahendus, seetõttu tuleks küsimuse lahendamiseks saavutada kõigi korteriomanike nõusolek.

Kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi (AÕS § 75). KOS § 13 lg 1 alusel korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Korteriomandi valitsemist (mh ka üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist) käsitleb KOS § 15 – olenevalt kulutuste olemusest ei piisa alati häälteenamusest (kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse – mis selle ületab, selleks tuleb saavutada konsensus). Korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel (nt kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud) tuleb kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Korteriomanikud üldjuhul kannavad kaasomanikena ühised maja valitsemisega seotud kulud vastavalt kaasomandiosa suurusele.

Selleks, et otsustada vaidluse perspektiivikus ning edasine tegevus, oleks vaja täiendavaid andmeid (kulutuste olemuse, otsuste vastuvõtmise, kokkulepete jms kohta), seega tuleks pöörduda õigusnõustamisele asjakohaste dokumentidega.

Lugupidamisega,
SA Õigusteenuste Büroo